Dlaczego nie kupować nieruchomości na licytacji komorniczej?

Utworzono :
1 października 2024
Kategorie :
Egzekucja komornicza, udziały w nieruchomości, zadłużone nieruchomości
Utworzono :
admin
Udostępnij :

Licytacje komornicze cieszą się dużym zainteresowaniem, ponieważ często umożliwiają zakup nieruchomości po okazyjnej cenie. Ceny wywoławcze na licytacjach komorniczych są bowiem ustalane poniżej wartości rynkowej mieszkania, co może przynieść potencjalne korzyści finansowe kupującym. Jednak, jak każda inna inwestycja, zakup nieruchomości na licytacji komorniczej wiąże się z wieloma ryzykami.

W artykule przygotowanym przez Odkupimy Mieszkanie podpowiemy, dlaczego inwestorzy i osoby prywatne powinni ostrożnie podejść do tego typu transakcji, biorąc potencjalne trudności prawne, finansowe oraz ryzyka związane z samym zakupem nieruchomości na licytacji.

Spis treści

Ryzyko ukrytych wad prawnych

Jednym z najpoważniejszych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej są wady prawne, które mogą nie być widoczne na pierwszy rzut oka. Nieruchomości sprzedawane w trybie licytacyjnym często mają skomplikowaną historię prawną, która może obejmować:

1. 

Obciążenie zadłużeniem – choć licytacja komornicza zazwyczaj powoduje wygaśnięcie hipoteki, mogą istnieć inne długi, które nie znikną wraz z przejęciem nieruchomości. Przykładem mogą być zobowiązania wynikające z zaległych opłat za media czy do spółdzielni, które mogą przejść na nowego właściciela.

2. 

Nieruchomość może być obciążona różnego rodzaju służebnościami, np. prawem do przejazdu czy użytkowania przez osoby trzecie, które mogą utrudnić korzystanie z nieruchomości w pełnym zakresie.

3. 

Niektóre nieruchomości, mimo przeprowadzenia licytacji, mogą być zamieszkane przez osoby, które mają prawo do przebywania w danym lokalu, np. na podstawie najmu lub innej umowy cywilnoprawnej. Zdarzają się osoby, które są zameldowane w danym lokalu, a nawet mogą sobie rościć do niego pretensje ze względu na zasiedzenie. Usunięcie takich lokatorów może wiązać się z długotrwałymi i kosztownymi postępowaniami sądowymi. Procesy eksmisyjne są trudne do przeprowadzenia i mogą trwać latami.
dlaczego nie warto kupować mieszkania na licytacji komorniczej?

Przeczytaj nasz artykuł
” Jakie długi są objęte egzekucją komorniczą?” i dowiedz się więcej!

Ograniczona możliwość dokładnej oceny stanu technicznego nieruchomości

Kolejny problem związany z zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej to brak możliwości dokładnego sprawdzenia i oceny stanu technicznego nieruchomości przed zakupem. W standardowej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości kupujący ma szansę obejrzeć nieruchomość, skonsultować się z rzeczoznawcą, a nawet przeprowadzić przegląd techniczny w towarzystwie inżyniera lub innej wykwalifikowanej osoby.
Tymczasem w przypadku licytacji komorniczych dostęp do nieruchomości może być ograniczony lub wręcz niemożliwy. Taka nieruchomość może mieć poważne wady budowlane, które nie są widoczne w dokumentacji, a które mogą narazić Cię na duże koszty remontowe w przyszłości. Mogą to być np. problemy z instalacjami, izolacją czy wilgocią.
Właściciele nieruchomości sprzedawanych na licytacji często znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, co oznacza, że nie mieli wystarczających środków na bieżące utrzymanie nieruchomości. Może to skutkować zaniedbaniami, takimi jak brak remontów, problemy z instalacjami czy potrzeba wymiany okien, dachu lub innych kosztownych elementów.
Z naszego doświadczenia wiemy, że istnieje też ryzyko celowego zniszczenia części nieruchomości lub jej zdemolowania przez właścicieli ze względu na silne emocje, czy w ramach protestu. Naprawa takich szkód może być bardzo kosztowna dla nabywcy.

Trudności związane z eksmisją poprzednich właścicieli lub najemców

Nawet jeśli licytacja zakończyła się sukcesem, a nieruchomość formalnie zmieniła właściciela, nie zawsze oznacza to, że poprzedni użytkownicy nieruchomości opuszczą ją dobrowolnie.
W takich przypadkach nowy właściciel musi wszcząć procedurę eksmisji, która w Polsce jest procesem długotrwałym, kosztownym i stresującym. Przepisy prawa chronią również lokatorów przed eksmisją na bruk, co oznacza, że w okresie zimowym sądy mogą wstrzymać wykonanie wyroku eksmisyjnego.
sprzedaż mieszkania za gotówkę

Przeczytaj nasz artykuł
„Prawa i obowiązki lokatora w egzekucji komorniczej.” i dowiedz się więcej!

Z psychologicznego punktu widzenia, eksmisja może być traumatycznym doświadczeniem zarówno dla poprzednich właścicieli, jak i nowego nabywcy, który musi zmierzyć się z trudnymi decyzjami i sytuacjami.

W przypadku, gdy nieruchomość była wynajmowana, nowy właściciel może mieć trudności z usunięciem najemców, zwłaszcza jeśli posiadają oni ważną umowę najmu. Polskie prawo silnie chroni najemców, a zmiana właściciela nieruchomości nie zawsze oznacza automatyczne zakończenie umowy najmu.

Ryzyko finansowe

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej może wydawać się korzystny ze względu na cenę. W rzeczywistości transakcja ta niesie za sobą znaczne ryzyko finansowe. Kupujący mogą ponieść spore koszty, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczną rentowność inwestycji:
Nieruchomość może być obciążona różnego rodzaju problemami prawnymi, które wymagają dodatkowych kosztów związanych z ich rozwiązaniem – od opłat za usługi prawne, przez ewentualne spłaty zaległości, aż po konieczność przeprowadzenia procesów sądowych.
Brak możliwości dokładnego sprawdzenia stanu technicznego lokalu przed zakupem oznacza, że po transakcji kupujący może być zmuszony do poniesienia wysokich kosztów remontowych. W skrajnych przypadkach generalny remont i usunięcie wad mogą przewyższać wartość samej nieruchomości.
Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej zazwyczaj wymaga szybkiej płatności gotówką i wpłacenia wadium, które uprawnia do udziału w aukcji. Dla wielu osób prywatnych, które planują sfinansowanie zakupu kredytem hipotecznym, może to stanowić poważny problem, gdyż banki niechętnie udzielają kredytów na nieruchomości nabywane w drodze licytacji komorniczej, zwłaszcza jeśli ich stan prawny jest skomplikowany lub niejasny.

Licytacja komornicza – skomplikowany proces dla doświadczonych

Udział w licytacji komorniczej wymaga pewnej wprawy i doświadczenia. Osoby, które nigdy nie brały udziału w aukcji, mogą nie zdawać sobie sprawy z różnych pułapek.

Informacje o nieruchomości dostępne przed licytacją mogą być ograniczone lub niepełne. Często opierają się one wyłącznie na podstawowych dokumentach, które nie odzwierciedlają pełnego stanu prawnego i technicznego nieruchomości.

Na licytacjach komorniczych często pojawiają się inwestorzy i firmy, które mają znacznie większe doświadczenie w ocenie ryzyka. Rywalizacja z takimi podmiotami może prowadzić do zawyżenia ceny nieruchomości powyżej jej rynkowej wartości, co czyni transakcję mniej opłacalną.

Uczestnictwo w licytacji wymaga wpłacenia wadium (z reguły 10% wartości szacunkowej), które można stracić w przypadku niepowodzenia transakcji (np. braku zapłaty pełnej kwoty). Brak ostrożności i odpowiedniej wiedzy może skutkować nie tylko stratą czasu, ale i pieniędzy.

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej wiąże się z dość sporym ryzykiem, które można porównać np. do inwestycji w takie instrumenty finansowe jak akcje. Jeśli poszukujesz bezpiecznych inwestycji i masz konserwatywny profil ryzyka, zakup na wolnym rynku może być bardziej przewidywalnym i mniej stresującym rozwiązaniem.

Podobne artykuły

Zostaw komentarz

Your email address will not be published.