Egzekucja nieruchomości jest z pewnością przykrym doświadczeniem dla osób, które ją zamieszkują. Dla właścicieli najlepszym wyjściem jest spłata długów, rozmowy z wierzycielami lub sprzedaż mieszkania na własną rękę. Umożliwi to wyprowadzkę na własnych zasadach. Również najemcy powinni przygotować się na negocjacje z nowym właścicielem lub na poszukiwanie nowego lokalu.
Jeżeli jednak już doszło do licytacji, warto znać prawa i obowiązki, które przysługują lokatorom. Z artykułu dowiesz się:
- Jakie są prawa i obowiązki lokatorów w przypadku egzekucji komorniczej,
- Czy można wynająć mieszkanie zajęte przez komornika,
- Co dzieje się z umową dożywocia po licytacji mieszkania.
Postępowania egzekucyjne – prawa i obowiązki lokatora
Nawet jeśli dojdzie do licytacji komorniczej, nie oznacza to, że od razu musisz się wyprowadzić. Masz na to dużo czasu, ponieważ nabywca nie staje się automatycznie właścicielem nieruchomości.
Najpierw musi zakończyć się cała procedura egzekucyjna. Po zakończeniu aukcji sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia osobie, która zaproponowała najwyższą cenę. Zwycięzca licytacji jest następnie pisemnie wzywany do zapłaty całej zaproponowanej kwoty.
Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu prawa własności, które uprawomocni się po 7 dniach. Dopiero wtedy nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i może dokonać zmian w księdze wieczystej.
W tej sytuacji nowy właściciel powinien rozpocząć rozmowy z lokatorem. Zawsze warto dojść do porozumienia i opuścić lokal bez stresu, kłótni i niepotrzebnych emocji. Jeśli jednak osoba, która zamieszkuje lokal, nie będzie chciała go opuścić, to wtedy nowy właściciel udaje się do komornika, który rozpocznie procedurę eksmisji.
Jakie prawa przysługują Ci w trakcie całego postępowania egzekucyjnego?
- Masz prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do momentu prawomocnego zakończenia postępowania egzekucyjnego, chyba że sąd lub komornik postanowi inaczej.
- Nie możesz zostać usunięty z mieszkania siłą i nie możesz zostać wyrzucony na bruk. Komornik ma obowiązek sprawdzić, czy przysługuje Ci lokal socjalny lub tymczasowy.
- Masz prawo być informowany o przebiegu postępowania egzekucyjnego, w tym o terminie licytacji nieruchomości oraz swoich prawach związanych z egzekucją.
Masz jednak nie tylko prawa, ale również obowiązki. W trakcie postępowania egzekucyjnego powinieneś:
- Regularnie płacić czynsz oraz inne opłaty (np. wynikające z umowy najmu) do czasu prawomocnego zakończenia postępowania komorniczego.
- Dbać o nieruchomość i utrzymywanie jej w dobrym stanie.
- Współpracować z komornikiem w zakresie umożliwienia przeprowadzenia czynności egzekucyjnych, takich jak oględziny nieruchomości.
Sprawdź – Czy warto sprzedać mieszkanie z komornikiem.
Postępowanie egzekucyjne a najem nieruchomości
Nawet jeśli Twoje mieszkanie jest zajęte przez komornika, to wciąż jako jego właściciel masz prawo je sprzedać lub wynająć. Jak to wygląda w praktyce? Umowa najmu lub dzierżawy, która została zawarta już po rozpoczęciu, jest bezskuteczna wobec nowego nabywcy. Dla nowego właściciela najemca jest osobą, która korzysta z nieruchomości bezprawnie.
W przypadku zawarcia umowy najmu przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego sprawa będzie wyglądać oczywiście inaczej. Nowy właściciel wchodzi w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może kontynuować umowę lub ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych. Zakończenie umowy nie będzie możliwe, jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, jest oznaczona datą pewną, a przedmiot najmu został wydany.
Nowelizacja art. 1002 k.p.c. wprowadziła jednakże pewne zmiany, dotyczące umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata. Nabywca nabył prawo do wypowiedzenia umowy w ciągu miesiąca od momentu uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności. Roczny termin wypowiedzenia został utrzymany, chyba że umowa najmu przewiduje krótszy termin. W tym czasie lokator ma szansę na przygotować się do opuszczenia mieszkania i znalezienia nowego lokum.
Sprawdź – Wycena nieruchomości z lokatorami.
Postępowanie egzekucyjne a prawo dożywocia
Komornik, który odpowiada za przeprowadzenie licytacji nieruchomości, ma za zadanie poinformować potencjalnych nabywców o stanie prawnym lokalu, w tym o obciążającej go umowie dożywocia i wartości tego prawa. Wszystkie te informacje z reguły znajdują się w księdze wieczystej i zbiorach dokumentów. Komornik powinien zadbać, żeby zostały ujęte w opisie i oszacowaniu nieruchomości. Dzięki temu osoby zainteresowane licytacja będą miały szansę nabyć wiedzę, która ma duże znaczenie dla ceny, jaką będą chcieli w takiej sytuacji zaproponować.
Warto wiedzieć, że prawa dożywotnika, które nie zostało ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru wygaśnie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz nabywcy.
W innym przypadku nabywca zostanie obciążony tym prawem, z tym że jego wartość zostanie zaliczona do wartości nabycia. Oznacza to, że cena nieruchomości wystawionej na licytacji zostanie pomniejszona o wartość dożywocia. Niezależnie od tego nabywca do końca życia dożywotnika będzie musiał zapewnić mu utrzymanie i przyjąć jako domownika. Przez utrzymanie rozumiemy wyżywienie dożywotnika, dostarczenie mu ubrania, światła, opału i lekarstw oraz pielęgnowanie w razie choroby i zorganizowanie pogrzebu na własny koszt zgodnie z miejscowym zwyczajem.
Dożywotnik może również zaproponować zamianę dożywocia na dożywotnią rentę w wysokości tego prawa.
Postępowanie egzekucyjne – jak mu zapobiec?
Jeżeli chcesz uniknąć komornika, licytacji mieszkania za bezcen i dodatkowych kosztów, to zapraszamy do kontaktu z naszym biurem skupu. Pamiętaj, że sprzedaż na własną rękę z profesjonalną pomocą jest zawsze korzystniejsza. W Twoim imieniu podejmiemy negocjacje z komornikiem i wierzycielami. Zaproponujemy Ci atrakcyjną i uczciwą cenę, dzięki której zaczniesz nowe życie bez długów.
