Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką to proces, który wymaga starannego przygotowania i dopełnienia kilku dodatkowych formalności. Musisz zadbać o wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania oraz zgromadzić wszystkie dokumenty, które pozwolą na sprzedaż mieszkania bez obaw o bezpieczeństwo transakcji. Brak jakiegokolwiek dokumentu wydłuży proces sprzedaży lub wprowadzi niepotrzebne komplikacje, dlatego warto odpowiednio wcześniej zadbać o formalności.
Jeśli zależy Ci na czasie, możesz rozważyć sprzedaż przez biuro skupu nieruchomości. Specjaliści z www.odkupimymieszkanie.com pomogą Ci przejść przez całą transakcję, a także pomogą Ci skompletować potrzebne dokumenty i zaświadczenia.
Spis treści
Dokumenty, które są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką
Przygotowanie pełnej dokumentacji to jeden z najważniejszych etapów sprzedaży nieruchomości z hipoteką. Zgromadzenie odpowiednich zaświadczeń i oświadczeń pozwala uniknąć opóźnień oraz problemów prawnych. Każdy z nich pełni określoną funkcję, potwierdza prawa własności, reguluje kwestie finansowe i daje kupującemu gwarancję, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ukrytymi zobowiązaniami. Jeśli uporasz się z biurokracją i formalnościami odpowiednio wcześniej, to przyspieszysz cały proces i ograniczysz ryzyko komplikacji.
Przeczytaj też: Jakie są formalności przy sprzedaży nieruchomości zadłużonej?
Akt własności nieruchomości
Podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo do sprzedaży jest akt własności. Może nim być akt notarialny zakupu, postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowa darowizny lub inny dokument, który potwierdzi Twoje prawo do dysponowania nieruchomością. Jeśli kupiłeś mieszkań pochodzące z rynku pierwotnego konieczne może być przedłożenie aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Odpis z księgi wieczystej
To źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości, w tym o ewentualnych obciążeniach, takich jak hipoteka, czy służebności. Aktualny odpis można pobrać online z systemu Ministerstwa Sprawiedliwości. Potencjalny kupiec zazwyczaj dokładnie analizuje wpisy, żeby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona dodatkowymi roszczeniami.
Zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia
Instytucja finansowa wydaje dokument określający aktualne saldo kredytu hipotecznego oraz numer rachunku, na który należy wpłacić środki przeznaczone na jego spłatę. Jest to bardzo ważny element transakcji, ponieważ kupujący musi mieć pewność, że gdy dojdzie już do sprzedaży nieruchomość, to hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.
Promesa bankowa na wykreślenie hipoteki
Bank, który udzielił kredytu, wystawia zobowiązanie do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, jeśli doszło do całkowitej spłaty zadłużenia. Dokument ten jest ważny przez określony czas – zazwyczaj 30 dni – dlatego należy go wystąpić o promesę w odpowiednim momencie, żeby nie powtarzać od nowa całego procesu.
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami
Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia wystawia potwierdzenie, że właściciel nie ma żadnych zaległości w opłatach eksploatacyjnych. Na ten dokument poczekasz kilka dni, dlatego warto wystąpić o niego odpowiednio wcześnie.
Zaświadczenie o wymeldowaniu lokatorów
Kupujący może zażądać odpowiednego zaświadczenia, że w nieruchomości nie są zameldowane żadne osoby, może być wymagane przez kupującego. Dokument ten otrzymasz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla danej lokalizacji.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Od 2023 roku przy sprzedaży nieruchomości wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej, które określa zużycie energii przez budynek. Dokument ten sporządza uprawniony audytor energetyczny.
Przeczytaj również: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
Procedura sprzedaży nieruchomości krok po kroku
1. Określ wartość nieruchomości
Na początku ustal rzeczywistą cenę sprzedaży. Możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego lub przeanalizować ceny podobnych ofert na rynku. Precyzyjna wycena pomoże uniknąć zawyżenia kwoty, co mogłoby utrudnić znalezienie kupca, lub jej zaniżenia, co skutkowałoby stratą finansową.
2. Zgromadź dokumentację
Jeśli przygotujesz wszystkie potrzebne dokumenty na wczesnym etapie, to usprawnisz sprzedaż i zwiększysz wiarygodność oferty. Przygotuj akt własności, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zadłużenia oraz potwierdzenie opłacenia mediów i podatku od nieruchomości. Jeśli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze, zadbaj o odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni, które potwierdzi Twoje prawa do lokalu.
3. Podpisz umowę przedwstępną
Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna pozwoli mu na dopełnienie formalności. Umowa ta powinna zawierać wszystkie istotne ustalenia, w tym warunki sprzedaży, termin podpisania aktu notarialnego oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Wybór formy notarialnej zwiększa bezpieczeństwo transakcji i chroni interesy obu stron.
4. Sfinalizuj transakcję u notariusza
Spotkaj się z kupującym w kancelarii notarialnej, żeby podpisać akt notarialny. Po podpisaniu umowy kupujący przeleje uzgodnioną kwotę. Jeśli spłacasz kredyt hipoteczny, część środków trafi bezpośrednio do banku, a pozostała suma wpłynie na Twoje konto. Notariusz zadba o formalności i prześle wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej.
5. Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki
Po spłacie zadłużenia bank wystawi list mazalny, który potwierdzi, że zobowiązanie zostało spłacone w całości. Na jego podstawie złożysz wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Cały proces może potrwać kilka tygodni i będzie oznaczał zakończenie procedury sprzedaży.
Przeczytaj również: Skup nieruchomości – czy się opłaca?
Czy zgoda banku na sprzedaż będzie potrzebna?
Bank nie musi wyrażać zgody na sprzedaż nieruchomości, jeśli spłacasz kredyt terminowo. Ze strony kredytodawcy wystarczy promesa wykreślenia hipoteki oraz potwierdzenie salda zadłużenia. W niektórych przypadkach możliwe jest także cesja kredytu na kupującego, jednak wymaga to akceptacji banku i weryfikacji jego zdolności kredytowej.
Koszty związane ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką
Decyzja o sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym wymaga dokładnej analizy kosztów. Warto uwzględnić wszystkie opłaty, żeby uniknąć nieprzewidzianych wydatków i prawidłowo oszacować faktyczny zysk ze sprzedaży.
Taksa notarialna
Koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od wartości nieruchomości. Notariusz stosuje stawki określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, które przewidują maksymalne wynagrodzenie za czynności notarialne. Warto wcześniej skonsultować się z wybranym notariuszem, żeby poznać dokładne koszty związane z transakcją.
Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu
Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Informacja o jej wysokości znajduje się w umowie kredytowej. Najczęściej dotyczy to kredytów ze stałym oprocentowaniem lub kredytów z oprocentowaniem zmiennym, który chcesz spłacić w ciągu trzech lat od podpisania umowy. Warto sprawdzić, czy możesz uniknąć tej opłaty.
Podatek dochodowy
Podatek w wysokości 19% zapłacisz od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli transakcja nastąpiła przed upływem pięciu lat od jej zakupu. Nie zapłacisz tego podatku, jeśli skorzystasz z tzw. ulgi mieszkaniowej i przeznaczysz pieniądze ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe w określonym terminie.
Opłata za wykreślenie hipoteki
Po spłacie kredytu konieczne jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wniosek składasz do właściwego sądu rejonowego, a koszt tej operacji wynosi około 100 zł. Bank wydaje stosowny dokument potwierdzający uregulowanie zobowiązania, który należy dołączyć do wniosku.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką do biura skupu nieruchomości – rozsądne rozwiązanie dla właścicieli
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wydaje się skomplikowanym procesem. Właściciele obawiają się formalności, długiego czasu oczekiwania na kupca oraz ryzyka utraty płynności finansowej. W takiej sytuacji warto rozważyć sprzedaż mieszkania do biura skupu nieruchomości, co pozwala na szybkie i bezpieczne rozwiązanie problemu. Jakie są zalety sprzedaży nieruchomości do biura skupu nieruchomości?
Natychmiastowa transakcja bez zbędnych formalności
Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością poszukiwania kupca, prezentacji lokalu i negocjacji warunków. Proces ten może trwać miesiącami, a niepewność dotycząca finalizacji transakcji bywa uciążliwa. Biura skupu nieruchomości oferują natychmiastowy odkup, co pozwala uniknąć długotrwałego oczekiwania. Jako właściciel mieszkania nie musi martwić się o formalności, ponieważ większość spraw związanych z dokumentacją przejmują specjaliści z biura skupu.
Spłata kredytu hipotecznego
Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością poszukiwania kupca, prHipoteka to duże obciążenie dla budżetu domowego. Nieprzewidziane okoliczności, takie jak utrata pracy czy nagłe wydatki, mogą utrudnić regularne regulowanie zobowiązań wobec banku. W takiej sytuacji sprzedaż mieszkania do biura skupu umożliwia szybkie uregulowanie długu. Pieniądze uzyskane z transakcji pozwalają na natychmiastową spłatę kredytu, eliminując ryzyko windykacji i dalszych problemów finansowych.
Sprzedaż bez kosztów i ukrytych opłat
Tradycyjna sprzedaż nieruchomości wymaga poniesienia kosztów związanych z publikacja ogłoszenia, prowizją pośrednictwa czy remontem, który poprawi stan mieszkania. Współpraca z biurem skupu pozwala uniknąć tych wydatków. Cała transakcja odbywa się bez dodatkowych opłat, co oznacza, że nie musisz inwestować w poprawę stanu technicznego lokalu ani pokrywać kosztów pośredników.
Gwarancja bezpieczeństwa transakcji
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga przeprowadzenia wielu procedur bankowych i prawnych. Właściciele często obawiają się błędów, które mogą generować problemy prawne lub finansowe. Biura skupu nieruchomości współpracują z ekspertami prawnymi, którzy dbają o poprawność formalności. Dzięki temu transakcja przebiega zgodnie z obowiązującymi przepisami, co daje sprzedającemu pełne bezpieczeństwo.
Oszczędność czasu i szybki dostęp do gotówki
Proces sprzedaży nieruchomości przez biuro skupu nieruchomości zajmuje zazwyczaj kilka dni, co pozwala na błyskawiczne pozyskanie gotówki. To idealne rozwiązanie dla osób, które pilnie potrzebują pieniędzy na inne cele np. spłatę zobowiązań, inwestycję w nową nieruchomość czy pokrycie nagłych wydatków. W odróżnieniu od tradycyjnych metod sprzedaży, gdzie czas oczekiwania na środki może wynosić nawet kilka miesięcy, tutaj gotówka trafia do sprzedającego niemal natychmiast.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z hipoteką do biura skupu nieruchomości to wygodne i bezpieczne rozwiązanie dla osób, które chcą uniknąć długotrwałych formalności oraz ryzyka finansowego. Gwarancja szybkiej transakcji, brak dodatkowych kosztów oraz możliwość natychmiastowej spłaty zobowiązań to główne zalety takiego rozwiązania. W obliczu trudności związanych z hipoteką warto postawić na pewność i stabilność, jakie oferuje profesjonalny skup nieruchomości.
