Decyzja o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym może wynikać z różnych przyczyn. Może to być chęć zakupu nowej, większej nieruchomości, problemy ze spłatą kredytu czy przeprowadzka z powodu zmiany pracy.
Chociaż niektóre osoby obawiają się tej transakcji, to niewiele różni się ona od sprzedaży mieszkania bez zadłużenia hipotecznego. Formalności jest trochę więcej, ale jeśli będziesz postępować zgodnie z naszymi wskazówkami, uda Ci się zakończyć cały proces szybko i bezproblemowo.
Spis treści
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Nie ma znaczenia to, czy kupiłeś/aś mieszkanie za gotówkę czy korzystając z kredytu hipotecznego. W jednym i drugim przypadku jesteś jedynym właścicielem nieruchomości i możesz swobodnie nią dysponować.
Nie możesz oczywiście pominąć banku w tym procesie, ponieważ sprzedaż mieszkania z hipoteką, musisz od razu spłacić kredyt. Dlatego przenalizuj umowę kredytową i sprawdź, jak wyglądają warunki wcześniejszej spłaty zobowiązania.
W kolejnym kroku poinformuj bank, z którym podpisałeś umowę kredytową o planach sprzedaży nieruchomości. Jest to bardzo ważne, ponieważ bank musi wystawić Ci promesę kredytową, w którym podaje saldo zadłużenia do spłaty oraz wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po uregulowaniu całości zadłużenia.
Promesa kredytowa jest również ważna dla potencjalnego kupca, który zyskuje w ten sposób pewność, że transakcja dojdzie do skutku. Pamiętaj o tym, żeby nie ukrywać przed osobami, które są zainteresowane kupnem, informacji o tym, że mieszkanie jest obciążone kredytem. Taką informację łatwo sprawdzić w rejestrze ksiąg wieczystych, a Ty możesz stracić wiarygodność.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – krok po kroku
Sprzedaż mieszkania z kredytem jest to typowa transakcja kupna-sprzedaży, która polega na przeniesieniu własności w formie aktu notarialnego. Dowiedz się, jak wygląda proces sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i jakie dokumenty będą Ci potrzebne.
1. Sprawdź warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
W niektórych sytuacjach bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego:
- Kredyt z oprocentowaniem zmiennym - zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym kredytodawca może pobrać prowizję tylko przez pierwsze trzy lata umowy.
- Jeśli spłacasz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, bank może wymagać od Ciebie zapłaty prowizji przez cały okres jej obowiązywania.
2. Wycena nieruchomości
Możesz oszacować wycenę na własną rękę, kierując się np. ofertami na popularnych serwisach. Jeżeli zależy Ci na dokładnej wycenie, możesz zlecić to zadanie rzeczoznawcy majątkowemu, który ustali rynkową wartość nieruchomości. Rzeczoznawca przygotuje operat szacunkowy, oceniając m.in. stan techniczny mieszkania czy lokalizację. Wycena rzeczoznawcy przyda Ci się do przygotowania oferty sprzedaży mieszkania wraz z jego ceną.
3. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Nie ma sensu inwestować w drogi remont nieruchomości przed jej sprzedażą. Mieszkanie powinno być jednak dokładnie posprzątane, a drobne usterki usunięte. Jeżeli chcesz wywrzeć dobre wrażenie na kupujących oraz zrobić ładne, profesjonalne zdjęcia, to kieruj się zasadami home stagingu.
4. Przygotowanie potrzebnych dokumentów
Do podpisania umowy kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego potrzebujesz wielu dokumentów. Sprawdź listę, jaką przygotowaliśmy i rozpocznij kompletowanie dokumentów. Potrzebny Ci będzie:
- Dokument potwierdzający Twoje prawo do nieruchomości. Może to być umowa kupna, darowizna, poświadczenie nabycia spadku. Informację o tym, komu przysługuje prawo własności, znajduje się w dziale II księgi wieczystej.
- Numer księgi wieczystej, który jest potrzebny do podpisania umowy. Treść KW można znaleźć na stronie ekw.ms.gov.pl.
- Promesa wydana przez bank o zgodzie na wykreślenie hipoteki i z informacją o aktualnym saldzie zadłużenia.
- Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o tym, że nie zalegasz z opłatami za czynsz.
- Dokument z urzędu miasta lub gminy, potwierdzający, że w mieszkaniu nie ma zameldowanych lokatorów.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej.
5. Podpisanie umowy u notariusza
Masz za sobą rozmowy, prezentacje i negocjacje. Udało Ci się znaleźć kupca i kolejną formalnością jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego.
Jeżeli masz do czynienia z klientem gotówkowym, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby podpisać od razu umowę przenoszącą własność na nowego właściciela nieruchomości.
Może się jednak zdarzyć, że kupujący musi złożyć wniosek o kredyt hipoteczny i czekać na decyzję banku. Przesunie to całą transakcję o kilka miesięcy. Dlatego warto podpisać umowę przedwstępną, która będzie zawierać informacje o cenie sprzedaży oraz terminie podpisania umowy przyrzeczonej.
Jeżeli chcesz dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy i to, że transakcja dojdzie do skutku, możesz zaproponować nabywcy zaliczkę (jest zwrotna, gdy ostatecznie nie podpiszecie umowy) lub zadatek (zwrotny tylko w określonych sytuacjach).
6. Spłata kredytu w banku
Po podpisaniu aktu notarialnego kupiec powinien w określonym terminie przelać pieniądze na konto techniczne, które służy do spłaty kredytu hipotecznego. Jeżeli sam stara się o kredyt, to zrobi to za niego bank.
Pozostała kwota (jeśli cena sprzedaży przewyższa zadłużenie) powinna trafi
na rachunek bankowy sprzedającego.
7. Dostarczenie listu mazalnego
Zaraz po spłacie całego salda kredytu bank zgodnie z wcześniej wydaną promesą, przygotuje w ciągu dwóch tygodni tzw. list mazalny. Jest to dokument, w którym bank potwierdza zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania.
Nowy właściciel wraz z listem mazalnymi powinien udać się do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Do wniosku należy załączyć również dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 100 zł.
Na podstawie złożonych przez Ciebie dokumentów sąd wykreśli nieaktualną hipotekę. W zależności od lokalizacji sądu cały proces może trwać nawet 12 miesięcy.
8. Kwestie podatkowe i inne opłaty
W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu należy odprowadzić podatku dochodowego w wysokości 19% do urzędu skarbowego.
Jest jednak wyjście z tej sytuacji, ponieważ masz szansę na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu kolejnych 3 lat. Warto wiedzieć, że spłata kredytu hipotecznego jest również uznawana przez ustawodawcę za cel mieszkaniowy.
Z kolei kupiec powinien pamiętać od podatku od czynności cywilnoprawnych, ale jeśli kupuje swoje pierwsze mieszkanie, to będzie zwolniony z tego obowiązku.
Dużym kosztem jest zawsze taksa notarialna, zwłaszcza przy takiej transakcji. Koszty te, co zasady pokrywa kupujący, ale strony mogą dojść do porozumienia i podzielić się opłatą.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym do biura skupu nieruchomości
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, choć niewiele różni się od typowej transakcji, może stanowić duże wyzwanie. Klienci wykazują dość często niechęć wobec zadłużonych mieszkań.
Jednak istnieje wygodne i szybkie rozwiązanie tego problemu, czyli sprzedaż do biura skupu nieruchomości.
Poznaj korzyści ze sprzedaży mieszkania z hipoteką do biura skupu nieruchomości:
- Szybkość transakcji
Jedną z największych zalet sprzedaży mieszkania do biura skupu nieruchomości jest szybkość transakcji. Tradycyjna sprzedaż mieszkania może trwać miesiące, zwłaszcza gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym. My działamy znacznie szybciej – po dokonaniu wyceny i zaakceptowaniu oferty, transakcja może zostać sfinalizowana w ciągu kilku dni.
- Bezpłatna wycena
Nasza wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca, co pozwala sprzedającemu poznać wartość nieruchomości i zdecydować, czy chce skorzystać z oferty.
- Wsparcie w formalnościach
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z licznymi formalnościami, które mogą być czasochłonne i skomplikowane. Na każdym etapie sprzedaży możesz liczyć na nasze wsparcie, dzięki czemu nie musisz martwić się o skomplikowane procedury
- Pewność transakcji
Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym niesie ze sobą ryzyko, że potencjalny kupiec wycofa się w ostatniej chwili lub nie uzyska finansowania. W przypadku biura skupu nieruchomości ryzyko to jest zminimalizowane. Nasza firma odkupimymieszkanie.com ma stabilne źródła finansowania i jest w stanie szybko sfinalizować transakcję, co daje sprzedającemu pewność, że sprzedaż dojdzie do skutku. Co więcej – płatność jest realizowana od razu po podpisaniu umowy.
Jesteś zainteresowany współpracą z nami? Skontaktuj się z nami już dziś!
Nasi klienci, którzy zdecydowali się na sprzedaż mieszkania z kredytem do naszego biura skupu nieruchomości, podkreślają, że była to dla nich najprostsza i najszybsza opcja.
Dzięki naszemu profesjonalnemu, ale też proklienckiemu podejściu cały proces przebiegał sprawnie i bezproblemowo, co pozwoliło im uniknąć stresu i komplikacji związanych z tradycyjną sprzedażą.