Sprzedaż mieszkania z lokatorem- co warto wiedzieć?

Utworzono :
23 sierpnia 2023
Utworzono :
admin
Udostępnij :

Sprzedaż mieszkania z lokatorem na pewno jest trudniejsza niż sprzedaż mieszkania bez niechcianych lokatorów i z uregulowanym stanem prawnym. Nie oznacza to jednak, że taka transakcja jest niemożliwa. Chcesz wiedzieć jak sprzedać mieszkanie z lokatorem? Zapraszamy do artykułu przygotowanego przez specjalistów.

Od czego zacząć?

Planujesz sprzedaż mieszkania? W pierwszym kroku ureguluj stan prawny mieszkania i pozbądź się lokatorów. W ten sposób szybciej znajdziesz kupca.

Najczęściej w naszym mieszkaniu przebywają osoby, które podpisały z nami umowę najmu. Czasami użyczamy lokal naszym krewnym, chcąc im pomóc. Może się zdarzyć, że osoba, która wynajęliśmy lub użyczyliśmy lokal, nie chce opuścić mieszkania. Niestety polskie prawo nie pozwala nikogo wyrzucić na bruk. Zostaje nam wtedy procedura eksmisyjna. Musisz się liczyć z tym, że taka sprawa może się ciągnąć miesiącami. Na pewno warto w pierwszym kroku rozwiązać problem polubownie. Niechciany i uciążliwy lokator może utrudnić sprzedaż mieszkania, a nawet zniechęcić potencjalnych nabywców.


Jakie jest najlepsze rozwiązanie tego problemu? Można znacznie obniżyć cenę sprzedaży i szukać kupca prywatnego lub osoby, która kupi mieszkanie w celach inwestycyjnych. Drugi sposób to sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości w dobrej cenie. Nasze biuro skupu, kupuje również mieszkania z niechcianymi lokatorami. Oferujemy atrakcyjne ceny i płacimy gotówką zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

eksmisja

Sprzedaż mieszkania z lokatorem, który podpisał umowę najmu


Czasami nabywca mieszkania zgadza się kupić mieszkanie z najemcą. Wstępuje wtedy w prawa i obowiązki wynajmującego. Jednak nie zawsze jest to możliwe. Czekają nas wtedy negocjacje z najemcą i konieczność wypowiedzenia umowy.

Jeżeli umowa najmu została podpisana na czas określony, to wtedy czekamy, aż umowa wygaśnie, a lokator się wyprowadzi. Taką umowę możemy też wypowiedzieć wcześniej, ale tylko w sytuacjach, które zostały określone w umowie. Jeżeli nie przewidzieliśmy rozwiązania umowy najmu z powodu sprzedaży mieszkania, to wtedy musimy liczyć na dobrą wolę najemcy.


Z kolei umowę podpisaną na czas nieokreślony, możemy wypowiedzieć tylko w sytuacjach i terminach przewidzianych w ustawie. Jest to możliwe, gdy lokator zalega z czynszem przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe. Wtedy należy dostarczyć lokatorowi wypowiedzenie umowy w formie pisemnej. W piśmie wskazujemy termin zakończenia umowy i opuszczenia lokalu. Jednocześnie wręczamy wezwanie do zapłaty.


Jednak najlepiej dojść do porozumienia i wspólnie umówić się na dogodny dla dwóch stron termin opuszczenia lokalu. Jeżeli lokator nie będzie chciał się wyprowadzić i będzie stwarzał trudności, to wtedy musimy załatwić sprawę sądownie.

sprzedaż mieszkania z dzikim lokatorem

Sprzedaż mieszkania, a prawo dożywocia

Prawo dożywocia polega na tym, że np. rodzice przepisują mieszkanie na dzieci, ale pod warunkiem, że będą mogli w nim mieszkać do końca życia. Prawo dożywocia widnieje w księdze wieczystej i obciąża nieruchomość.


Mieszkanie z prawem dożywocia można sprzedać, ale z pewnością trudno będzie znaleźć nabywcę na taką nieruchomość. Nowy właściciel może dogadać się z lokatorami, ale nie może ich usunąć bez ich zgody. W takim przypadku nie ma zastosowania prawo eksmisyjne. Prawo dożywocia można też zamienić na dożywotnią rentę. Jednak musi się na to zgodzić zarówno osoba, której przysługuje dożywocie, jak i nowy właściciel. Wtedy nowy właściciel będzie zobowiązany do wypłaty świadczenia aż do końca życia lokatora.

Jak wygląda eksmisja niechcianego lokatora?

Kiedy próby porozumienia się z lokatorem nie odniosły oczekiwanego skutku i nie chce on opuścić mieszkania, to jedynym wyjściem jest złożenie w sądzie pozwu o eksmisję. Do pozwu należy dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty, które uzasadniają nasz wniosek. Warto jednak pamiętać, że jeżeli lokator wywiązuje się ze swoich obowiązków i regularnie opłaca czynsz, to sąd odrzuci nasz pozew o eksmisję.


Sąd po rozpatrzeniu wniosku wyda decyzję o eksmisji. Może też zaznaczyć, że lokatorowi należy się lokal zastępczy. Prawo do lokalu zastępczego przysługuje np. osobom małoletnim, niepełnosprawnym, kobietom w ciąży, osobom ze statusem bezrobotnego itd.


Sąd może też odmówić przyznania lokalu socjalnego, gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy występuje przeciwko porządkowi domowemu i utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku.


Po uprawomocnieniu się wyroku wystarczy zadbać o nadanie mu klauzuli wykonalności. W kolejnym kroku udajemy się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.


Osoba, która bezprawnie zajmuje lokal, ma obowiązek uiszczać comiesięczne odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości w kwocie, jaką byśmy uzyskali za
wynajem. Jeżeli lokator uzyskał prawo do lokalu socjalnego, a gmina nie może mu go udostępnić, to wtedy właściciel ma prawo wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do gminy.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy to się opłaca?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem nie jest łatwa. Potencjalni nabywcy obawiają się długich procedur eksmisyjnych i trudności związanych z pozbyciem się niechcianego lokatora.

Czasami zakup mieszkania z uczciwym najemcą, który regularnie płaci czynsz, może być dobrą okazją dla inwestora. Osoba, która chce zarabiać na wynajmie, nie musi
wtedy szukać nowych lokatorów tylko po prostu wstępuje w prawa i obowiązki byłego
właściciela.


Problem pojawia się, gdy lokator nie chce opuścić mieszkania lub/i zalega z opłatami. Wtedy znalezienie kupca graniczy z cudem. Pewnym wabikiem może być niska cena, ale będzie to dla nas nieopłacalne.


Warto w takiej sytuacji zgłosić się do biura skupu nieruchomości. Skupujemy mieszkania problematyczne, z długami i uciążliwymi lokatorami. Gwarantujemy dobrą cenę oraz szybką i sprawną transakcję.
Zadzwoń do nas już dziś!

Zostaw komentarz

Your email address will not be published.