Kogo dotyczy temat?
W tym artykule przygotowanym przez specjalistów z www.odkupimymieszkanie.com zajmiemy się tematem sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki. Jest to temat, który powinien przede wszystkim zainteresować osoby, wobec których toczy się postępowanie egzekucyjne lub postępowanie upadłościowe. Dowiedz się, czym jest sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki i kiedy jest możliwa.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki – co to jest?
Sprzedaż z wolnej ręki została przewidziana w Kodeksie postępowania cywilnego oraz w Prawie Upadłościowym i Naprawczym. Jest to uproszczona i mniej sformalizowana metoda spieniężenia zajętego majątku. Jej głównym celem jest przyspieszenie postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Ma też inne zalety, tj. swoboda w wyborze kupującego, czy możliwość negocjacji warunków sprzedaży.
Warto wiedzieć, że przedmiotem tego typu sprzedaży mogą być zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. W jednym i w drugim przypadku muszą być spełnione jednak pewne warunki i wymagania. Różnią się one w zależności od tego, czy za sprzedaż z wolnej ręki odpowiada komornik, czy syndyk. W naszym artykule skupimy się na sprzedaży nieruchomości.
Są trzy sposoby na sprzedaż zajętej nieruchomości. Są to sprzedaż na licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, na przetargu w postępowaniu upadłościowym lub poprzez sprzedaż z wolnej ręki.
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej o postępowaniu egzekucyjnym, to zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem.
Sprawdźmy zatem, na czym polega sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez komornika i przez syndyka.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez komornika
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez komornika możliwa jest w przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Przepisy Kodeksu Cywilnego dokładnie określają, jakie nieruchomości można sprzedać w ten sposób. Sprzedaż z wolnej ręki dotyczy przede wszystkim niezabudowanych nieruchomości gruntowych, które nie są obciążone na rzecz osób trzecich lub osobistymi obciążeniami.
Komornik może z wolnej ręki sprzedać również niezabudowaną nieruchomość gruntową obciążoną na rzecz osób trzecich oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub użytkowym. W takiej sytuacji muszą być jednak spełnione dwa warunki:
- w momencie złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy,
- dłużnik nie zaskarżył oszacowania nieruchomości.
Kolejne wymagania dotyczą ceny. Nie może być ona niższa niż wartość oszacowania nieruchomości. Wierzyciel i dłużnik, czyli strony postępowania egzekucyjnego wskazują komornikowi sposoby szukania nabywcy. Jeżeli nie mogą dojść w te kwestii do porozumienia, to wtedy sąd wydaje decyzję o trybie poszukiwania kupca.
Czas sprzedaży mieszkania z wolnej ręki jest ograniczony i wynosi jeden miesiąc od dnia zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości. Komornik po nieudanej próbie sprzedaży z wolnej ręki może taką nieruchomość sprzedać tylko na licytacji. Wtedy cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi ¾ ceny oszacowania i 2/3 na drugiej.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki przez syndyka
Syndyk może sprzedać nieruchomość wchodzącą w skład masy upadłościowej podczas przetargu lub z wolnej ręki. W tym drugim przypadku musi jednak wystąpić o zgodę sędziego-komisarza, który określa warunki i sposoby sprzedaży nieruchomości. Jak wygląda sprzedaż zajętego majątku przez syndyka? W pierwszym kroku syndyk sporządza spis inwentarza, a następnie dokonuje oszacowania majątku, który wchodzi w skład masy upadłości. Do takiego majątku zaliczamy również nieruchomość. W kolejnym kroku syndyk przygotowuje plan likwidacyjny.
Sąd upadłościowy może również nakazać syndykowi podjąć konkretne działania, mające na celu upublicznienie oferty nabycia nieruchomości i wskazać minimalną cenę sprzedaży.
Podejmuje również decyzję w sprawie korzystania z nieruchomości przez upadłego, ale w taki sposób, żeby nie utrudniać sprzedaży lokalu przez syndyka.
Sprzedaż mieszkania z wolnej ręki w postępowaniu upadłościowym może się odbyć na podstawie konkursu ofert. Potencjalny nabywca, który złoży swoją ofertę, musi spełnić warunki, które znajdują się w regulaminie konkursu ofert oraz w ogłoszeniu o sprzedaży nieruchomości. Oferent jest zobowiązany do zaproponowania ceny nabycia nieruchomości oraz dostarczyć wszystkie wymagane zgody, oświadczenia i dokumenty.
Jednym z warunków, które mogą się pojawić w ofercie konkursu, jest konieczność wpłaty wadium, które wynosi najczęściej 10% ceny wywoławczej. Wadium zostanie zaliczone w poczet ceny zakupu w przypadku zwycięskiej oferty lub zwrócone osobom, których oferty zostały odrzucone na podany przez nie rachunek bankowy.
Najczęściej wygrywa ten oferent, który zaproponuje najwyższą cenę. Warto wiedzieć, że cena ze sprzedaży musi zostać wpłacona przez kupca jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności.
Proces sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki przez syndyka jest w pełni kontrolowany przez sędziego-komisarza. Oznacza to, że syndyk musi kierować się wytycznymi sędziego i postępować zgodnie z przepisami prawa.
Dowiedz się więcej o upadłości konsumenckiej.
Podsumowanie
Celem sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym jest przyspieszenie całego procesu i zmniejszenie jego kosztów.
Dla większości zadłużonych osób licytacja i wyprzedaż majątku są jednak ostatecznością. Dlatego warto skorzystać z innych opcji, które pozwolą nam wyjść z problemów finansowych. Jedną z nich jest sprzedaż nieruchomości do skupu nieruchomości. Nasze biuro www.odkupimymieszkanie.com zajmuje się skupem nieruchomości zadłużonych i z trudną sytuacją prawną. Skupujemy również mieszkania i domy z komornikiem. W ten sposób możesz sprzedać mieszkanie dużo korzystniej i uzyskać lepszą cenę niż na licytacji komorniczej. Jeżeli wyrazisz na to zgodę, to w Twoim imieniu rozpoczniemy negocjacje z komornikiem. Po podpisaniu aktu notarialnego spłacimy Twoich wierzycieli, a resztę gotówki przelejemy na wskazane przez Ciebie konto. Działamy szybko i sprawnie, a cała transakcja jest bezpieczna i odbywa się zgodnie z obowiązującymi przepisami.
