Jak radzić sobie z trudnym najemcą?

Utworzono :
17 listopada 2023
Utworzono :
admin
Udostępnij :

Wynajmowanie mieszkań to popularny sposób na dodatkowy dochód. Z takiego rozwiązania korzystają osoby prywatne, które np. odziedziczyły mieszkanie i mogą je wynająć lub osoby, które kupują mieszkania pod tego typu inwestycję. W przypadku większych i popularnych miast wynajem mieszkań może okazać się opłacalnym biznesem.

Jednak od czasu do czasu opinią publiczną wstrząsają informacje o nieuczciwych najemcach, którzy doprowadzili właścicieli mieszkań do dużych strat finansowych, nie płacą czynszu i nie chcą się wyprowadzić. Wciąż czekamy na zmiany w prawie, które pozwolą na szybsze odzyskiwanie nieruchomości z rąk problematycznych najemców. Jest jednak kilka sposobów, które pozwolą zminimalizować ryzyko związane z nieudanym najmem.

Co zrobić, gdy trafimy na nieuczciwego najemcę? Jakie działania podjąć, żeby się ustrzec przed takimi sytuacjami? Tego dowiecie się z tego artykułu!

Ustawa o ochronie praw lokatora – dlaczego zniechęca potencjalnych wynajmujących?

W 2001 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej celem było otoczenie ochroną lokatorów, którzy byli narażeni na nieuczciwe działania właścicieli mieszkań. Chociaż ustawa miała w zamyśle uderzyć w tzw. czyścicieli kamienic, to niestety uderzyła w cały rynek najmu. Wynajmujący nie ma możliwości podjęcia skutecznych i szybkich działań, gdy nieuczciwy lokator dewastuje lokal, nie płaci czynszu i nie reguluje opłat za media. Naraża to właściciela na duże straty finansowe, ponieważ nie tylko nie zarabia, ale też ponosi duże koszty związane z koniecznością regulowania opłat, rat kredytu hipotecznego, czy remontu mieszkania.

Właściciel mieszkania nie może wyrzucić trudnego najemcy ze swojego mieszkania. Jedyne, co może zrobić w tej sytuacji to udać się do sądu i złożyć wniosek o eksmisję. Takie sprawy mogą ciągnąć się latami, pogarszając sytuację właściciela. Dowiedz się, jak odnaleźć się w polskim systemie prawnym, gdy planujesz bezpiecznie wynająć mieszkanie lub dom.

Dokładnie zweryfikuj najemcę

Mieszkanie to ważna część Twojego majątku. Dlatego do wynajmu swojej nieruchomości podejdź z dużą rozwagą. Samo sprawdzenie dowodu osobistego to nie wszystko. Przeprowadź krótki wywiad i dowiedz się, gdzie pracuje najemca i jaka jest jego sytuacja rodzinna. Oczywiście najemca nie ma żadnego obowiązku udzielać tego typu informacji, ale jeżeli nie ma nic do ukrycia i ma uczciwe zamiary, to na pewno odpowie na Twoje pytania.

Zawsze podpisuj umowę i pobieraj kaucję

Choć część osób nie podpisuje umowy najmu, ponieważ nie chce jej zgłaszać do Urzędu Skarbowego, to warto podkreślić, że jest to kiepski pomysł. Zawsze sporządzaj umowę najmu, ponieważ w ten sposób możesz udać się do sądu i udowodnić swoje prawa. Jeżeli zależy Ci na większej elastyczności, to polecamy podpisywanie umów na czas określony.

W umowie najmu należy określić wysokość kaucji. Najczęściej jest to równowartość trzymiesięcznego czynszu. Warto wiedzieć, że w przypadku wynajmu standardowego wysokość kaucji nie może być większa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu, a w przypadku najmu okazjonalnego nie większa niż jego sześciokrotność.

Bardzo ważnym dokumentem, który należy załączyć do umowy najmu, jest protokół zdawczo-odbiorczy z dokładnym opisem mieszkania i wyposażenia oraz materiałem zdjęciowym. Protokół przyda się do rozliczenia kaucji w przyszłości lub w przypadku sprawy sądowej.

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny już od pewnego czasu jest rozwiązaniem dostępnym w ramach polskiego porządku prawnego i zapewnia wynajmującym skuteczniejszą ochronę przed nieuczciwymi najemcami. Właściciel dzięki temu zyskuje szersze prawa, np. do eksmisji trudnego lokatora.

Umowa najmu okazjonalnego może mieć zastosowanie jedynie w przypadku najmu lokalu służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Najemcą może być zatem tylko osoba fizyczna. Kolejna ważna informacja jest taka, że umowę najmu okazjonalnego można podpisać jedynie na czas określony. Maksymalny okres, na jaki można zawrzeć taką umowę to 10 lat. Jest to dobre rozwiązanie dla wynajmującego, który po tym czasie na pewno odzyska swój lokal.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy należy dołączyć dokumenty, które stanowią zabezpieczenie dla wynajmującego i zapewniają bezproblemowe opuszczenie mieszkania po jej wygaśnięciu lub wypowiedzeniu. Są to:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w którym najemca zobowiązuje się również do opróżnienia i wydania mieszkania w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
  • najemca jest zobowiązany również do wskazania innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy.

Właściciel ma 14 dni na zgłoszenie umowy do naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Jeżeli tego nie zrobi, to taka umowa będzie traktowana jak umowa zwykła.

W sytuacji, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego, to wtedy wynajmujący:

  • doręcza pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, w którym określa termin opróżnienia lokalu,
  • jeśli najemca mimo to nie chce opróżnić lokalu, to wtedy właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, czyli oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

Umowa najmu skuteczniej chroni właścicieli mieszkań, ponieważ cały proces eksmisji jest krótszy i uproszczony. Przy umowie najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca, a eksmisję można przeprowadzić nawet w stosunku do osób chronionych, czyli np. kobiet w ciąży, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.

Jak sobie radzić z trudnym najemcą – podsumowanie

Pamiętaj również o ubezpieczeniu mieszkania oraz o pobieraniu płatności za wynajem na konto. Jeżeli jednak nie wiesz, czy chcesz wynająć mieszkanie, czy chcesz zarobić na nim w inny sposób, to skontaktuj się ze specjalistami.

Zostaw komentarz

Your email address will not be published.