Sprzedaż mieszkania lub domu jest świetną okazją na pozyskanie gotówki, którą możemy przeznaczyć na dowolny cel. Jest nim na przykład zakup nowego mieszkania, inwestycja, spłata hipoteki i wiele innych.
Obecnie ceny mieszkań rosną, dlatego mamy szansę na sprzedaż mieszkania za wysoką kwotę. Jeżeli jednak nie masz jeszcze doświadczenia w tego typu transakcjach, to możesz stać się ofiarą oszustwa. Jakie działania podjąć, żeby nie stracić mieszkania i pieniędzy? Przeczytaj poradnik przygotowany przez naszych specjalistów.
Zabezpieczenie transakcji sprzedaży – podpisz umowę przedwstępną
Każdemu z nas zależy na tym, żeby sprzedać mieszkanie szybko i bezproblemowo. Dobrym zabezpieczeniem dla jednej i drugiej strony transakcji jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka umowa daje większą pewność, że nabywca nie rozmyśli się w ostatniej chwili.
Umowa przedwstępna, choć nie jest obowiązkowa, to z pewnością jest czymś więcej niż tylko rezerwacją mieszkania przez nabywcę. Umowa przedwstępna to ważny dokument, który zawiera najważniejsze elementy umowy przyrzeczonej. Daje czas nabywcy na zgromadzenia kapitału, uzyskanie finansowania w formie kredytu hipotecznego, a także dopełnienie różnego rodzaju formalności.
Co daje umowa przedwstępna sprzedawcy? W sytuacji, gdy kupiec będzie chciał się wycofać z transakcji, to właściciel nieruchomości może wystąpić na drogę sądową i zażądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?
Przy okazji podpisywania umowy przedwstępnej zalecane jest pobranie zaliczki lub zadatku. W ten sposób dodatkowo zabezpieczysz się na wypadek, gdy klient wycofa się z transakcji. Czym różnią się od siebie te dwa terminy? Co lepiej zabezpieczy sprzedaż mieszkania? Zarówno zadatek, jak i zaliczka to kwota, którą wpłaca nabywca na poczet zapłaty za nieruchomość. Jednak między tymi pojęciami jest duża różnica.
Zaliczka jest to kwota, która podlega zwrotowi zawsze, gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji i nie dojdzie do podpisania umowy sprzedaży.
Zadatek z kolei reguluje art. 394 Kodeksu Cywilnego. Stanowi on solidne zabezpieczenie dla sprzedającego i kupującego. W sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy kupującego, to sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Jeżeli winny jest właściciel nieruchomości, to musi on zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości.
Zwrot zadatku jest możliwy, gdy do podpisania umowy dojdzie z powodu czynników niezależnych od jednej i drugiej strony transakcji lub gdy dojdzie do rozwiązania umowy na skutek porozumienia między stronami.
Kupujący nie wpłacił pieniędzy za mieszkanie – koszmar właścicieli mieszkań
Kupujący, który się wycofał z transakcji, nie stanowi tak dużego zagrożenia, jak nabywca, który nie zamierza zapłacić za mieszkanie. Niestety nie ma przepisów, które by do końca chroniły sprzedającego przed taką sytuacją, ale jest kilka opcji, które mogą Ci pomóc.
Warto wiedzieć, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego z momentem podpisania aktu notarialnego, a nie (jak niektórzy błędnie sądzą) dopiero po przekazaniu uzgodnionej kwoty pieniędzy. Nie można również umieścić w akcie notarialnym zapisu, który uzależnia przejęcie nieruchomości przez nowego właściciela dopiero po wpłaceniu należnej kwoty.
Trudno też sobie wyobrazić sytuację, że nabywca zapłaci za mieszkanie jeszcze przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Z pewnością też będzie się obawiał, że transakcja nie dojdzie do skutku i zostanie bez pieniędzy.
Możemy jednak podjąć pewne działania, które zminimalizują ryzyko oszustwa.
Szybki przelew lub gotówka
Jeżeli chcemy spać spokojnie, to warto umówić się z kupującym na dokonanie przelewu jeszcze u notariusza. Można skorzystać z opcji przelewu natychmiastowego, dzięki której pieniądze dotrą na konto sprzedającego w kilka minut. Szybki przelew będzie również możliwy, gdy kupujący i sprzedający mają konto w tym samym banku.
Część osób umawia się również na gotówkę, ale warto zaznaczyć, że transport tak dużej kwoty nie jest bezpieczny ze względu na ewentualną kradzież. Również przeliczenie banknotów może okazać się problematyczne. Dlatego przelew wydaje się lepszym rozwiązaniem.
Słynny art. 777 k.p.c. – zabezpieczamy się przed nieuczciwym nabywcą
Jednym z ważniejszych punktów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 k.p.c. Akt notarialny z uwzględnieniem oświadczenia dłużnika (którym staje się nabywca mieszkania z chwilą podpisania umowy) o poddaniu się egzekucji, daje szansę sprzedawcy na dochodzenie należności.
Jeżeli nabywca nie wywiąże się z zapisów umowy, to wtedy poprzedni właściciel lokalu może udać się z tym zapisem do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprzedający może udać się do komornika, który będzie odpowiedzialny za przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego. Artykuł 777 z pewnością skraca czas dochodzenia roszczenia.
Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty są ważne dla sprzedającego?
Wiele osób korzysta z kredytu hipotecznego, ponieważ dzięki temu mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania. Ma to jednak pewne konsekwencje dla sprzedającego, który musi czekać około 14 dni na przelew z banku. Bank jednak uruchomi przelew, jeżeli kredytobiorca spełni określone warunki, np. podpisze umowę ubezpieczenia, dokona cesji na rzecz banku itd.
Co w sytuacji, gdy kupujący wykaże złą wole i kredyt nie zostanie uruchomiony? Wtedy możesz skorzystać z art. 777 lub dodatkowego rozwiązania, którym jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. W ten sposób zabezpieczysz swoje roszczenia. Oczywiście pierwszym wierzycielem hipotecznym będzie bank, ale jeśli nie dojdzie do wypłaty środków z kredytu, to wtedy możesz wystąpić o przeprowadzenie egzekucji.
Bez wątpienia minimum dla sprzedającego stanowi promesa kredytowa banku, czyli obietnica, że nabywca otrzyma kredyt. W umowie kredytowej należy natomiast wskazać konto sprzedającego, na które powinny trafić pieniądze z kredytu. Konieczny jest też zapis określające cel finansowania i pozwalający na identyfikację lokalu. Są to adres nieruchomości, numer działki, lokalizację, numer księgi wieczystej itd.).
Depozyt notarialny – pomysł na zabezpieczenie transakcji
Kolejną metodą zabezpieczenia transakcji i interesów stron jest depozyt notarialny. Kupujący na podstawie wzajemnego porozumienia ze sprzedającym zobowiązuje się do wpłaty depozytu na konto kancelarii notarialnej. Notariusz sporządza protokół przyjęcia pieniędzy, a nabywca określa warunki przekazania środków sprzedającemu.
Sprzedający nabiera wtedy pewności, że kupujący ma pieniądze na zakup mieszkania. Nabywca też jest zabezpieczony, jeśli nie dojdzie sprzedaży, ponieważ pieniądze wrócą wtedy do niego.
Depozyt notarialny jest skutecznym zabezpieczeniem transakcji, ale strony rzadko sięgają po takie rozwiązanie, ponieważ notariusz pobiera opłatę za taką usługę.
Współpraca z biurem skupu nieruchomości – pewna i bezpieczna transakcja
Jeżeli zależy Ci na bezpiecznej i szybkiej transakcji, to warto rozważyć kontakt z doświadczonym biurem skupu nieruchomości.
Sprawdź, korzyści współpracy z biurem skupu.
Nasze biuro skupu oferuje:
- Bezpłatną wycenę mieszkania,
- Wsparcie specjalistów i prawników,
- Szybki i bezpieczny proces sprzedaży,
- Płatność gotówką lub przelewem zaraz po podpisaniu u mowy u notariusza.
Dzięki współpracy z nami nie musisz się obawiać, że sprzedaż nie dojdzie do skutku lub nabywca nie zapłaci za mieszkanie. Naszym dużym atutem jest to, że płacimy od ręki, a Ty cieszysz się udaną transakcją.
