Jeżeli planujesz kupić mieszkanie, to w Twoim interesie jest sprawdzić wszystkie obciążenia, które widnieją w księdze wieczystej nieruchomości. Jednym z nich jest prawo pierwokupu, które ma istotne znaczenie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Zakup nieruchomości z prawem pierwokupu bez wątpienia niesie za sobą daleko idące konsekwencje, a jedną z nich może być unieważnienie umowy sprzedaży.
W artykule przygotowanym przez naszych prezentujemy kluczowe informacje dotyczące prawa pierwokupu nieruchomości.
Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu oznacza, że osoba uprawniona ma pierwszeństwo zakupu nieruchomości, jeśli jest przeznaczona do zakupu. Oznacza to, że osoba trzecia, która planuje kupić taką nieruchomość, ponosi ryzyko unieważnienia umowy kupna -sprzedaży. Najlepszym sposobem na uniknięcie ryzyka jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej przed sfinalizowaniem transakcji.
Nieruchomość, która jest obciążona prawem pierwokupu, może zostać sprzedana zatem tylko wtedy, gdy uprawniony z tego prawa nie skorzysta.
Prawo pierwokupu – komu i na jakiej podstawie przysługuje?
Prawo pierwokupu nieruchomości ma swoje źródło w umowie zawartej między dwiema stronami lub w przepisach prawa. Warto wiedzieć, że ten drugi przypadek jest charakterystyczny dla polskiego systemu prawnego. Istnieje wiele przepisów, które przyznają prawo pierwokupu podmiotom publicznym lub podmiotom prywatnym, jeśli nieruchomość jest położona w określonych lokalizacjach.
Prawo pierwokupu, które wynika z umowy, powinno zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej dla nieruchomości. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wpis taki nie pojawił się w księdze wieczystej, to kupca chroni rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych pod warunkiem, że działał w dobrej wierze.
Prawo pierwokupu z mocy prawa przysługuje m.in. Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy.
Jako przykład można podać ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z przepisami tej ustawy, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna, to prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa jej dzierżawcy.
Z kolei ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych przyznaje prawo pierwokupu zarządcy strefy, które przewidują prawo pierwokupu dla zarządcy strefy, a ustawa o rewitalizacji – gminie, jeśli nieruchomość leży w obszarze specjalnej strefy rewitalizacji.
Prawo pierwokupu – jak działa w praktyce?
Jeżeli chcesz zagwarantować sobie prawo pierwokupu, to musisz w tym celu podpisać umowę z właścicielem nieruchomości. Od tej pory przysługuje Ci prawo pierwokupu nieruchomości, a w przypadku jej sprzedaży będziesz mieć pierwszeństwo przed innymi kupującymi.
Z prawa pierwokupu możesz skorzystać tylko wtedy, gdy jej właściciel zdecyduje się zbyć mieszkanie, grunt, dom czy inną nieruchomość. Prawo pierwokupu nie oznacza natomiast, że z automatu stajesz się właścicielami nieruchomości. Jeżeli właściciel nie chce jej sprzedać, to prawo pierwokupu na niewiele się przyda.
Warto wiedzieć, że do sprzedaży nieruchomości z ustanowionym prawem pierwokupu potrzebne jest przygotowanie dwóch umów, a nie tylko jednej jak ma to miejsce przy standardowej transakcji.
Pierwszą umowę podpisuje właściciel i klient, który jest zainteresowany nieruchomością z prawem pierwokupu. W umowie znajduje się jednak warunek, który mówi o tym, że do przeniesienia własności dojdzie, jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Oznacza to, że mimo podpisania umowy kupujący nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości.
Po podpisaniu umowy z nabywcą właściciel musi poinformować uprawnionego o zaistniałej sytuacji i przesłać mu umowę kupna-sprzedaży. Uprawniony ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia, na podjęcie decyzji.
Jeżeli skorzysta ze swojego prawa, to wtedy podpisze taką samą umowę (ale z pominięciem warunku), jaką wcześniej właściciel zawarł z osobą trzecią. Jeśli natomiast nie będzie zainteresowany zakupem, to wtedy właściciel podpisze drugą umowę z kupującym, przenoszącą skutecznie własność nieruchomości.
Czy sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu jest możliwa?
Czy właściciel może ominąć prawo pierwokupu? Jakie konsekwencje mogą mu grozić? Wszystko zależy do tego, komu przysługiwało prawo pierwokupu.
Jeżeli prawo pierwokupu wynikało z jednej z ustaw (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych) i przysługiwało:
- współwłaścicielowi,
- Skarbowi Państwa,
- jednostce samorządu terytorialnego,
- dzierżawcy,
to sprzedaż nieruchomości zostanie uznana za nieważną.
Jeżeli źródłem pierwokupu była umowa, to transakcja z pominięciem tego prawa nie zostanie uznana za nieważną, a nabywca zostanie nowym właścicielem nieruchomości. Uprawniony do pierwokupu ma jednak możliwość dochodzenia odszkodowania.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być bezwzględnie podpisana w formie aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek czuwać nad jej prawidłowym przebiegiem i zadbać, żeby każda ze stron dostarczyła wszystkie niezbędne dokumenty. Ma również za zadanie sprawdzić wpisy w księdze wieczystej i upewnić się, że nikomu nie przysługuje prawo pierwokupu.
W niektórych przypadkach musi poinformować podmiot z prawem pierwokupu, że została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to np. podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu z mocy ustawy, np. gminie.
Skup nieruchomości problematycznych
Nasze biuro www.odkupimymieszkanie.com od lat z powodzeniem zajmuje się skupem nieruchomości trudnych. Zaliczamy do nich:
- mieszkania, domy i inne lokale z obciążoną księgą wieczystą (dożywocie, prawo pierwokupu),
- mieszkania, domy i inne nieruchomości z długami, komornikiem i hipoteką,
- mieszkania i domy z lokatorami,
- udziały w nieruchomościach,
- mieszkania i domy do generalnego remontu.
Działamy na terenie całej Polski, a przez lata wypracowaliśmy procedury przyjazne dla klienta, które zakładają:
- fachowe doradztwo,
- bezpłatną wycenę,
- atrakcyjną ofertę,
- szybką sprzedaż,
- płatność gotówką zaraz po podpisaniu umowy.
Sprawdź, jakie korzyści oferuje dla Ciebie nasze biuro skupu nieruchomości.
Napisz lub zadzwoń do nas już dziś, a z chęcią odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.
