Sprzedaż nieruchomości przez komornika nie jest niczym przyjemnym. Jest to sytuacja, której powinniśmy za wszelką cenę uniknąć. Kiedy tylko wierzyciel uzyska tytuł egzekucyjny, to może od razu udać się do komornika i zażądać dochodzenia swojego roszczenia z nieruchomości (i nie tylko). Dlatego lepiej dogadać się z wierzycielami i spłacić swój dług.
Dowiedz się, jak wygląda sprzedaż nieruchomości przez komornika oraz jak możesz jej zapobiec. Sprawdź, co możesz zrobić, gdy komornik wpisał się na hipotekę.
Czym jest licytacja komornicza?
Licytacja komornicza jest ważną częścią postępowania egzekucyjnego, za którą odpowiedzialny jest komornik. Komornik jest funkcjonariuszem publicznym i działa na podstawie wyroków sądowych. Jednak sam z siebie nie rozpocznie postępowania egzekucyjnego. Do tego potrzebny jest wniosek wierzyciela, który wskaże w nim metody „ściągania” długu. Może to być zajęcie wynagrodzenia, rachunku bankowego oraz licytacja ruchomości i nieruchomości.
Licytacja nieruchomości – jak wygląda?
Sprzedaż nieruchomości przez komornika na licytacji składa się z kilku etapów. Jak już pisaliśmy wyżej, najpierw musi wpłynąć wniosek wierzyciela wraz z wyrokiem sądu i klauzulą wykonalności. Dopiero na tej podstawie komornik może rozpocząć postępowanie egzekucyjne.
Dodatkowa informacja:
Komornik nie może egzekwować długu z nieruchomości, jeśli kwota zadłużenia jest niższa niż 5% wartości nieruchomości.
Sprawdź, jakie długi są objęte egzekucją komorniczą.
Jeżeli wierzyciel wskazał licytację nieruchomości, jako jeden ze sposobów zaspokojenia swoich roszczeń, to wtedy komornik dokonuje wpisu w dziale III księgi wieczystej, informując w ten sposób o rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego.
Zgodnie z artykułem 923 k.p.c. komornik ma obowiązek wezwać dłużnika do uregulowania zobowiązania w ciągu dwóch tygodni. Jeżeli dłużnik nie jest w stanie spłacić swojego zadłużenia w tym terminie, to wtedy biegły sądowy na wniosek komornika dokona opisu nieruchomości i przygotuje operat szacunkowy.
Komornik w kolejnym kroku może przystąpić do ogłoszenia licytacji. Jednak zgodnie z art. 952 k.p.c. nie może tego zrobić wcześniej niż:
- po dwóch tygodniach od uprawomocnienia się opisu i oszacowania przygotowanego przez rzeczoznawcę,
- przed uprawomocnieniem się wyroku sądu, na podstawie którego komornik wszczął egzekucję komorniczą.
Licytacja komornicza musi być obowiązkowo ogłoszona publicznie:
- na tablicy ogłoszeniowej i stronie internetowej sądu rejonowego, który sprawuje nadzór nad postępowaniem egzekucyjnym,
- w lokalu gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości,
- na stronie Krajowej Rady Komorniczej.
Takie ogłoszenie powinno się pojawić co najmniej na dwa tygodnie przed planowaną licytacją. Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości w drodze licytacji powinny dowiedzieć się z niego, co jest jej przedmiotem oraz kiedy i gdzie się odbędzie.
Licytacje komornicze mają charakter publiczny i co do zasady może wziąć w nich udział każdy, kto wpłaci wadium w wysokości 10% kwoty wynikającej z oszacowania nieruchomości. Są jednak wyjątki – zgodnie z art. 976 k.p.c. w licytacji nie może wziąć udział dłużnika, komornik i jego rodzina.
Kodeksy Cywilny, a konkretnie art. 965 regulują kwestię minimalnej kwoty, za którą można kupić mieszkanie na licytacji. Wynosi ona ¾ sumy oszacowania w trakcie pierwszej licytacji. Jeżeli nie uda się sprzedać nieruchomości na pierwszej licytacji, to wtedy odbywa się druga, a cena wywoławcza spada do 2/3 kwoty oszacowania.
Osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, wygrywa licytację. Wadium zostaje zatrzymane na poczet zapłaty zadeklarowanej na licytacji kwoty. Pozostałe środki wpłacone na rękojmię zostają zwrócone pozostałym uczestnikom.
Po uprawomocnieniu się przybicia, nabywca jest zobowiązany uiścić w ciągu dwóch tygodni kwotę pozostałą do zapłaty (po odliczeniu wadium). Termin ten może zostać wydłużony do miesiąca za zgodą sądu. Kiedy dokonana zostanie cała wpłata, to sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które musi się uprawomocnić. Sprawa się przedłuży, jeśli dłużnik zaskarży postanowienie lub złoży zażalenie.
Jak uniknąć licytacji komorniczej
Licytacja komornicza to nie jest najlepszy sposób na spłatę długu. Nie tylko jest związana z dużym stresem, ale również sporymi kosztami postępowania egzekucyjnego. Co więcej, może się okazać, że Twoja nieruchomość zostanie sprzedana poniżej swojej wartości. Wylicytowana kwota nie zawsze też musi wystarczyć na pokrycie całości długów.
Co zrobić, żeby wybrnąć z trudnej sytuacji? Możesz próbować dogadać się z komornikiem i sprzedać mieszkanie na własną rękę. Jednak sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym w księdze wieczystej jest trudna do zrealizowania na wolnym rynku. Potencjalni kupcy mogą się obawiać konsekwencji takiej transakcji.
Sprawdź, jak przekazać informacje o zadłużeniu.
Możesz dogadać się z wierzycielem i wystosować do niego prośbę o cofnięcie wniosku o egzekucję z nieruchomości. Wtedy sprzedaż mieszkanie na własną rękę i będziesz mógł/a spłacić swoje długi. Musisz jednak w takiej sytuacji liczyć na dobrą wolę wierzyciela i chęć podpisania ugody. Wierzyciel może np. zaakceptować płatności ratalne do czasu sprzedaży mieszkania i uregulowania całego zadłużenia.
Jak najkorzystniej sprzedać mieszkanie z komornikiem?
Każdy z nas chciałby uniknąć komornika, ale nie zawsze jesteśmy w stanie nad wszystkim zapanować. Nie zawsze bowiem komornik oznacza, że coś zaniedbaliśmy, ale niestety okoliczności były niesprzyjające. Dlatego warto za wszelką cenę uniknąć dodatkowego stresu związanego z licytacją mieszkania.
Najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji może się okazać współpraca z profesjonalnym biurem skupu nieruchomości. Nasze biuro ma doświadczenie w skupie trudnych nieruchomości.
Sprawdź skup nieruchomości jako szansa dla osób z zadłużeniem.
Jeżeli chcesz wyjść z długów, to z chęcią odkupimy od Ciebie mieszkanie z wpisem komorniczym. Wystarczy, że wyślesz do nas formularz zgłoszeniowy, a rozpoczniemy proces sprzedaży. W Twoim imieniu i za Twoją zgodą rozpoczniemy negocjacje z wierzycielami i komornikiem. Jak tylko dojdziemy do konsensusu, to umówimy się na podpisanie aktu notarialnego w wybranej przez nas lub przez Ciebie kancelarii notarialnej. Pieniądze z transakcji wyślemy do komornika lub Twoich wierzycieli. Reszta (jeżeli coś zostanie po spłacie długów) trafi prosto na Twoje konto.
Nasza oferta jest zawsze atrakcyjna, dzięki czemu możesz uzyskać kwotę wyższą niż na licytacji. Nie poniesiesz też żadnych kosztów. Taka transakcja jest dla Ciebie o wiele korzystniejsza niż w przypadku licytacji komorniczej. Zapewniamy również pełną dyskrecję.
