Jakie są konsekwencje prawne nieujawnienia wad nieruchomości przy sprzedaży?

Przepisy w Polsce rozróżniają dwa rodzaje wad, które mogą dotyczyć zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Są to:

• Wady fizyczne,
• Wady prawne.

Większość z nas kojarzy wady fizyczne, rzadziej mamy do czynienia z wadami prawnymi. Czym są te wady? Co to są wady jawne i ukryte? Jakie mogą spotkać Cię konsekwencje, jeżeli zataisz je przed kupcem? Tego dowiesz się z tego artykułu! 

Czym są wady ukryte i wady jawne

Kupując mieszkanie, oczekujemy, że będzie ono pozbawione wad. Nie oznacza to jednak, że wadliwa nieruchomość nie można sprzedać. Jest to jak najbardziej możliwe, tylko musimy liczyć się z obniżeniem ceny.

W przypadku wad jawnych znanych przyszłemu nabywcy przyjmuje się, że właściciel nie ponosi za nie żadnej odpowiedzialności. Wady nieruchomości powinny być opisane w umowie przenoszącej własność nieruchomości. Oczywiście właściciel powinien przekazać informacje o wadach, zanim jeszcze dojdzie do podpisania umowy. Kupujący natomiast powinien mieć szansę, żeby ocenić rodzaj i rozmiar wad, o których został poinformowany.

Zdarza się, że nieruchomości mogą mieć również wady ukryte, o których nabywca nie wiedział przed podpisaniem umowy. Niestety wynika to często z celowego działania sprzedawcy, który obawia się, że do transakcji nie dojdzie. Możliwa jest również sytuacja, że były właściciel nie wiedział nic o wadach, a ujawnią się one dopiero np. po kilku latach. Przepisy prawa regulują jedną i drugą sytuację.

Czym są wady prawne?

Definicję wady prawnej znajdziemy w art. Art. 556³ Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym artykułem sprzedawca jest odpowiedzialny przed kupującym, jeśli przedmiot sprzedaży (w tym nieruchomość):

• należy do osoby trzeciej,
• jest obciążony prawem osoby trzeciej,
• jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu,
• W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa.

Natomiast pozostałe wady stanowią wady fizyczne.

Podsumowując: za wadę prawną uważa się stan prawny rzeczy, który nie był znany nabywcy w momencie finalizowania transakcji kupna-sprzedaży. Najczęstsze wady prawne nieruchomości to:

• Obciążenie księgi wieczystej nieruchomości hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (np. prawo dożywocia, służebność mieszkania),
• Sprzedaży nieruchomości przez osobę, które nie ma do niej praw. Przykładowo, spadkobierca, który nie zakończył wszystkich formalności z nabyciem spadku i postanowił sprzedać mieszkanie.
• Nieruchomość została zajęta w toku postępowania egzekucyjnego, zabezpieczającego lub też na skutek orzeczenia uprawnionych podmiotów, na podstawie których ustalono zakaz zbycia nieruchomości.

W tym miejscu warto zadać sobie pytanie, czy wada prawna nie będzie powodem do unieważnienia transakcji? Należy wiedzieć, że istnienie wady prawnej nie jest przesłanką do unieważnienia umowy. Zależy to od treści umowy, rozmiaru wady, podejścia do sprawy dwóch stron transakcji. Oznacza to, że umowa przeniesienia własności może zostać uznana za ważną w całości lub w ograniczonej części, przy założeniu, że nabywca wciąż może dochodzić swoich spraw jako poszkodowany.

Umowa sprzedaży nieruchomości będzie nieważna, jeżeli wada prawna polegała na zakazie lub ograniczeniu sprzedaży nieruchomości.

Czym są wady fizyczne nieruchomości?

Wada fizyczna polega na sprzedaży rzeczy, której stan jest niezgodny z umową, a w szczególności, gdy:

• rzecz (w tym nieruchomość) nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel określony w umowie, czy przeznaczenie,
• nie ma właściwości, o których zapewniał nabywcę sprzedający, prezentując próbkę lub wzór,
• nie nadaje się do realizacji celu, o którym sprzedawca został poinformowany w trakcie podpisywania umowy i nie zgłosił, co do tego żadnych zastrzeżeń,
• rzecz została wydana nabywcy w stanie niezupełnym.

Rękojmia za wady

Rękojmia to narzędzie, którego celem jest zabezpieczenie interesów kupującego, Sprzedawca nie ma wpływu na rękojmię. Działa ona przez 5 lat i dotyczy zarówno transakcji na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

W przypadku umów konsumenckich nie ma potrzeby umieszczania rękojmi w umowie, ponieważ gwarantują ja przepisy Kodeksu Cywilnego. Jeżeli transakcja nie opiera się na umowie konsumenckiej (jedna ze stron nie jest przedsiębiorcą), to strony mogą ją ograniczyć lub wyłączyć. W przypadku zatajenia wady wyłączenie i ograniczenie rękojmi nie będą skuteczne.

Odpowiedzialność z rękojmi za wady ma charakter absolutny. Sprzedawca nie może być z niej zwolniony, nawet jeśli nie spowodował wady lub o niej nie wiedział.

Jedynie w przypadku, gdy kupujący był świadomy wad w momencie podpisywania umowy lub gdy wada powstała po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, sprzedający może zostać zwolniony z od odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Za moment przejścia niebezpieczeństwa uznaje się odbiór nieruchomości.

Jakie uprawnienia przysługują nabywcy w ramach rękojmi? Przede wszystkim są to możliwość obniżenia ceny i żądanie usunięcia wady lub zastąpienia wadliwej rzeczy (w przypadku nieruchomości elementu, który można wymienić). W przypadku wad istotnych może też nalegać na odstąpienie od umowy.

Gwarancja

Gwarancja daje możliwość dochodzenia roszczeń, które są związane z wadami nieruchomości. Forma i zakres gwarancji są ustalane przez strony transakcji w ramach swobody umów, ponieważ nie jest ona szczegółowa opisana w przepisach prawa.

Obydwie strony transakcji mogą zatem dowolnie określić, jak długi będzie okres gwarancji, jakie uprawnienia przysługują nowemu właścicielowi i w jaki sposób powinien zgłaszać wady. Zapisy umowy powinny też określać konsekwencje, jakie poniesie sprzedający, jeśli nie usunie wad zgłoszonych przez właściciela.

Gwarancja daje kupującemu podobne uprawnienia jak rękojmia. Obejmuje zazwyczaj usunięcie lub naprawę wady, obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy.

Warto dodać, że skorzystanie przez kupującego z uprawnień przysługujących mu w ramach gwarancji, nie wyklucza dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi. Sprzedający ponosi odpowiedzialność zarówno z tytułu rękojmi, jak i gwarancji.

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Nabywca nieruchomości ma również możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Jest to możliwe na podstawie art. 471 i następnych Kodeksu Cywilnego.

Ten sposób dochodzenia swoich roszczeń jest trudniejszy, ponieważ wymaga udowodnienia, że doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz określenia wysokości szkody. W przypadku rękojmi wystarczy wykazać, że wada istnieje, a w przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.

Jeżeli zależy Ci na sprzedaży nieruchomości z wadą prawną lub fizyczną, to zgłoś się do naszego profesjonalnego biura skupu nieruchomości Odkupimy Mieszkanie. Mamy duże doświadczenie w skupie nieruchomości trudnych i działamy na terenie całej Polski. Zapraszamy do kontaktu!