Wycena mieszkania nie jest prostą sprawą. Wynika to z tego, że wpływ na cenę nieruchomości ma wiele różnych czynników. Są to stan techniczny mieszkania, powierzchnia, lokalizacja, stan prawny, czy sytuacja na rynku nieruchomości. Przykładowo, banki wymagają przygotowania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ chcą mieć pewność, że oszacowanie wartości mieszkania lub domu będzie wykonane w sposób rzetelny przez osobę, która ma dużą wiedzę na ten temat.
W rozmowach z naszymi klientami często przewija się kwestia zadłużenia nieruchomości i tego, jaki może mieć wpływ na wartość nieruchomości. Dlatego zdecydowaliśmy się poświęcić temu tematowi osobny artykuł. Dowiesz się z niego:
- kiedy Twoje długi mogą mieć wpływ na cenę mieszkania,
- jak wycenić mieszkanie z długami,
- jak szybko sprzedać zadłużone mieszkanie.
Zadłużenie nieruchomości – przyczyny
Mieszkanie to bardzo ważny składnik naszego majątku, dlatego powinniśmy dbać o to, żeby go nie zadłużyć czy zalegać ze spłatami kredytu hipotecznego. Najczęstsze powody zadłużenia nieruchomości to:
- Kredyt hipoteczny – korzysta z niego tysiące Polaków i może być dobrym rozwiązaniem, o ile będziemy spłacać raty w terminie. Wystarczy, że nie uregulujesz kilku rat, żeby bank wypowiedział Ci kredyt i doszło do sprzedaży na licytacji.
- Zaległości w opłatach za czynsz i media.
- Zajęcie komornicze na wniosek wierzycieli. Zadłużenie może wynikać z tytułu pożyczek, różnego rodzaju kredytów, chwilówek i długów prywatnych.
Nadmierne zadłużenie może postawić właściciela w nieciekawej sytuacji i może wymusić na nim sprzedaż mieszkania. Wielu klientów obawia się jednak zadłużonych nieruchomości i są gotowi je kupić, ale za niższą cenę. Dlatego w pierwszym kroku należy podjąć działania w celu spłaty zobowiązań lub rozpocząć współpracę z firmą skupu nieruchomości, która profesjonalnie zajmuje się skupem zadłużonych mieszkań.
Wycena mieszkania z hipoteką
Sama hipoteka nie musi negatywnie wpłynąć na wycenę mieszkania. Jeżeli spłacasz raty w terminie, ale chcesz sprzedać nieruchomość z innych powodów niż długi, to osoba, która zajmie się oszacowaniem wartości nieruchomości, nie powinna obniżyć wyceny z powodu kredytu hipotecznego. W przypadku sprzedaży w pierwszej kolejności spłacisz hipotekę, a resztę pieniędzy pozostawisz sobie (o ile cena jaką pozyskasz ze sprzedaży, będzie wyższa niż kwota kredytu, która pozostała do spłacenia).
Sprawdź, co zrobić z mieszkaniem z hipoteką.
Problem pojawia się w momencie, gdy zaczynasz zalegać z ratami. Na samym początku sytuacja jest jeszcze do uratowania, ponieważ bank nie będzie chciał od razu podejmować radykalnych kroków, zwłaszcza gdy Twoje problemy są przejściowe. Możesz np. skorzystać z rządowych wakacji kredytowych (o ile spełniasz warunki) lub z rozwiązania, które zaproponuje Ci bank.
Jeśli nie dojdzie do porozumienia, to czekają Cię rozmowy i negocjacje z firmą windykacyjną, której bank powierzy sprawę. Ostateczność to licytacja nieruchomości przez komornika – o czym napiszemy poniżej.
Chcąc uniknąć komplikacji, możesz sprzedać mieszkanie na własną rękę i uniknąć komornika. Szybka sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością obniżenia ceny. Kupcy, obawiając się komplikacji, będą z pewnością negocjować cenę.
Zadłużenie czynszowe w spółdzielni mieszkaniowej
Nawet jeśli masz mieszkanie własnościowe, to nie unikniesz konsekwencji związanych z brakiem opłat za czynsz. Oczywiście najpierw spółdzielnia będzie chciała załatwić sprawę polubownie, wysyłając pisma o konieczności uregulowania zadłużenia. Brak odpowiedzi z Twojej strony grozi Ci eksmisją i sprzedażą mieszkania przez komornika. Dlatego o wiele lepiej dogadać się ze spółdzielnią i uregulować dług, niż trafić na listę dłużników i stracić mieszkanie. Dług czynszowy może również wpłynąć na cenę nieruchomości, jeżeli będziesz chciał/a ją sprzedać. Kwota, którą uzyskasz, może być niższa, niż wynikająca z realnej wyceny nieruchomości. Zadłużone mieszkanie są traktowane przez kupców jako ryzykowne i w związku z tym zaoferują Ci niższą cenę.
Zajęcie komornicze – wycena i cena wywoławcza
Do zajęcia komorniczego może dojść z wielu powodów, którymi są m.in.:
- Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek,
- Długi czynszowe,
- Długi prywatne.
Jeżeli jesteś dłużnikiem, to powinieneś podjąć wszelkie kroki, żeby zapobiec postępowaniu egzekucyjnemu. Nie tylko stracisz mieszkanie, ale musisz liczyć się też z tym, że zostanie sprzedane poniżej swojej wartości. Co więcej, będziesz musiał/a zapłacić również wysokie koszty postępowania prowadzonego przez komornika.
Sprawdź, za jakie długi licytuje komornik.
Zanim jednak dojdzie do licytacji, komornik wystąpi do biegłego sądowego o oszacowanie wartości mieszkania. Jeżeli uznasz, że wycena przygotowana przez biegłego jest za niska, to wtedy możesz ją zaskarżyć, powołując się np. na błędną metodologię lub wycenę innego biegłego. Jednak to tylko przedłuży postępowanie o kilka miesięcy. O ile w tym czasie nie sprzedasz nieruchomości lub nie podpiszesz ugody z wierzycielami, to komornik w końcu ogłosi licytację. Pamiętaj, że cena wywoławcza na pierwszej aukcji wynosi ¾ wartości oszacowania, a na drugiej już tylko 2/3 wyceny.
Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?
Nie ma żadnych przeszkód prawnych, żeby sprzedać zadłużone mieszkanie. Taka transakcja jest w pełni legalna i dość często spotykana na rynku nieruchomości. W przypadku takiej transakcji istotne jest to, żeby zabezpieczała interesy każdej ze stron umowy oraz wierzyciela.
Sprawdź, jak poinformować o zadłużeniu nieruchomości.
Pieniądze ze sprzedaży mieszkania powinny w pierwszej kolejności trafić do instytucji lub osób prywatnych, którym dłużnik jest winien pieniądze. Najczęściej wierzycielem jest bank, ale też spotykamy się z różnymi zajęciami komorniczymi, które znajdują się w III dziale księgi wieczystej. Dopiero po uregulowaniu długu, wpisy z księgi wieczystej mogą zostać usunięte. Pozostałe środki trafią natomiast do sprzedającego.
Sprzedaż mieszkania zadłużonego może okazać się problematyczna. Dobrym rozwiązaniem, które wiąże się dla Ciebie z konkretnymi korzyściami, jest sprzedaż do biura skupu nieruchomości. Nasze biuro specjalizuje się w tego typu nieruchomościach.
Sprawdź skup nieruchomości przez firmy.
Skupujemy zadłużone mieszkania w całej Polsce i oddłużamy właścicieli. Nie tylko weźmiemy na siebie negocjacje z Twoimi wierzycielami, ale również zaproponujemy Ci atrakcyjną cenę. Wierzyciele zostaną spłaceni od razu po podpisaniu umowy, a resztę środków ze sprzedaży przekażemy niezwłocznie Tobie.
Chcesz wiedzieć więcej o naszej usłudze, dzięki której możesz spłacić swoje zobowiązania i rozpocząć nowe życie bez długów. Skontaktuj się z nami już dziś!
