Sprzedaż nieruchomości, w której udziały posiada więcej niż jeden właściciel, jest w większość przypadków sporym wyzwaniem. Współwłasność może dotyczyć zarówno nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych, a każda z nich rządzi się swoimi zasadami.
Główne problemy pojawiają się wtedy, gdy współwłaściciele mają różne wizje dotyczące zarządzania lub sprzedaży nieruchomości. Może się wtedy okazać, że współwłasność nie przynosi nam żadnych korzyści, a staje się przysłowiową kulą u nogi.
W artykule przygotowanym przez specjalistów z Odkupimy Mieszkanie omówimy, czym są udziały, na czym polega sprzedaż udziałów w nieruchomości i wyjaśnimy m.in. jakie prawa mają współwłaściciele.
Spis treści
Czym są udziały w nieruchomości?
Udział w nieruchomości to część prawa własności, która przysługuje określonej osobie. Do czynienia z udziałem w nieruchomości mamy do czynienia, gdy prawo do określonej nieruchomości mają co najmniej dwie osoby.
Udział w nieruchomości może zostać przypisany do osoby na różnych zasadach. Przykładowo, udziały są dzielone po równo między współwłaścicieli lub w różnych proporcjach.
Właściciele udziałów wspólnie zarządzają nieruchomością i solidarnie ponoszą koszty związane z jej użytkowaniem. Przynajmniej tak to powinno wyglądać w idealnym świecie.
Czy można sprzedać udziały w nieruchomości?
Udziały w nieruchomości są często zarzewiem konfliktów i w rzeczywistości mogą przynieść nam więcej szkody, niż pożytku. Często współwłaściciele nie mogą się dojść do porozumienia i mają różne wizje tego, w jaki sposób zarządzać nieruchomością.
Co w sytuacji, gdy nie mamy żadnych korzyści z naszych udziałów, ale musimy ponosić koszty jej utrzymania? Czy sprzedaż udziałów w nieruchomości jest możliwa? Czy potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli?
Kiedy można sprzedać udziały w nieruchomości?
1.
Współwłasność łączna najczęściej występuje między małżonkami, gdzie cała nieruchomość stanowi wspólną masę majątkową bez podziału na konkretne udziały. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości wymaga zgody obojga współwłaścicieli. Warto zwrócić uwagę na to, że współwłasność łączna występuje razem z innym stosunkiem prawnym, np. z małżeństwem.
2.
Współwłasność ułamkowa powstaje np. w przypadku dziedziczenia nieruchomości, darowizny lub wspólnego zakupu przez kilka osób. Spadkobiercy lub właściciele lokalu wchodzą wtedy w posiadanie udziałów określonych ułamkiem. Może to być np. ½, 1/3 czy ¼ nieruchomości. Zgodnie z art. 198 Kodeksu Cywilnego każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoimi udziałami, a nawet je sprzedać. Z kolei do czynności wychodzących poza zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do tych czynności zaliczamy np. remont, wynajem czy sprzedaż całej nieruchomości.
Możemy zatem sprzedać udziały w nieruchomości, o ile mamy do czynienia z współwłasnością ułamkową.
Jak sprzedać nieruchomość z udziałami?
Sprzedaż nieruchomości z udziałami jest z reguły bardziej skomplikowana niż sprzedaż pełnej własności. Co więcej, bardzo trudno jest znaleźć kupca, który będzie chciał kupić udział w mieszkaniu. Większość kupujących szuka nieruchomości w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, dlatego kupno udziału nie ma po prostu często.
O czym powinieneś pamiętać, gdy chcesz sprzedać udział w nieruchomości? Chociaż możesz sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli, to powinieneś pamiętać o prawie pierwokupu, które przysługuje pozostałym współwłaścicielom.
Prawo pierwokupu jest regulowane przez Kodeks cywilny i ma na celu ochronę interesów współwłaścicieli. Polega na tym, że zanim sprzedaż udział osobie trzeciej, to prawo do jego zakupu mają współwłaściciele na tych samych warunkach.
Procedura sprzedaży udziałów bez zrealizowania prawa pierwokupu może skutkować unieważnieniem transakcji. Jeżeli nie chcesz, żeby sprzedaż została uznana za nieważną, koniecznie poinformuj pozostałych współwłaścicieli o planowanej sprzedaży i jej warunkach.
Proces sprzedaży udziałów nie różni się zasadniczo od sprzedaży całej nieruchomości i składa się z kilku podstawowych etapów:
1.
2.
Wycena udziału – wartość udziału w nieruchomości ustala się na podstawie jej ogólnej wartości, jednak może być to trudne z uwagi na brak pełnej kontroli nad całą nieruchomością. Zazwyczaj cena udziału jest niższa niż wynika to ze zwykłego dzielenia.
3.
Poszukiwania kupca i publikacja ogłoszenia – powinieneś być jednak świadomy/ma, że sprzedaż udziału na rynku może być trudna. Dobrym rozwiązaniem jest współpraca z biurem skupu nieruchomości, które specjalizuje się w zakupie nieruchomości problematycznych.
4.
Podpisanie umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
5.
Wpis do księgi wieczystej – po sfinalizowaniu transakcji u notariusza, konieczne jest wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości, co formalizuje jego prawo do udziału w nieruchomości.
Przeczytaj nasz artykuł
„Co zrobić, gdy na nieruchomość nałożone jest prawo pierwokupu?” i dowiedz się więcej!
Wartość rynkowa udziałów – jak je ustalić?
Określenie wartości udziału w nieruchomości nie jest prostym zadaniem. Pierwszym krokiem jest ustalenie rynkowej wartości całej nieruchomości. Możesz skorzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje operat szacunkowy lub napisać do biura skupu nieruchomości, gdzie uzyskasz bezpłatną pomoc.
Skąd się bierze problem z wyceną udziałów? Chociaż można założyć, że wartość udziałów będzie proporcjonalna do wartości całej nieruchomości, to w praktyce cena, jaka możesz uzyskać, jest niższa, niż to wynika z prostego działania.
Przykładowo, 1/4 udziału w nieruchomości wartej 400 000 zł powinna wynosić 100 000 zł, jednak w praktyce nie możesz liczyć na tę kwotę, ze względu na to, że są inne osoby, które mają prawo do części nieruchomości. Mogą wystąpić trudności w zarządzaniu nieruchomością, konflikty, a korzyści będą niewielkie lub nie będzie ich wcale.
Przeczytaj nasz artykuł
„Jak wycenić udział w nieruchomości?” i dowiedz się więcej!
Zniesienie współwłasności – jak zakończyć spory między współwłaścicielami
Jeżeli macie różne cele i spojrzenia na zarządzanie wspólną nieruchomością, to dobrym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności u notariusza lub w sądzie.
Podpisanie aktu notarialnego znoszącego współwłasność jest opcją szybszą, ale wymaga zgody i stawiennictwa wszystkich współwłaścicieli w jednym terminie u notariusza.
Jeśli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia, mogą złożyć wniosek do sądu o podział majątku. Wada tego rozwiązania jest długotrwałe i stresujące postępowanie sądowe.
Współwłasność można znieść na kilka sposobów:
- Sprzedaż nieruchomości i podział środków między współwłaścicieli zgodnie z wielkością udziałów.
- Fizyczny podział nieruchomości – często niemożliwy.
- Przyznanie mieszkania lub domu jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych osób.
Często jednak najlepszym i najrozsądniejszym wyjściem jest sprzedaż udziałów. Możesz spróbować zrealizować taką transakcję na wolnym rynku, ale będzie to trudne. Skutecznym sposobem jest sprzedaż udziałów do firmy skupu nieruchomości.
Dlaczego warto sprzedać udział do biura skupu nieruchomości?
Sprzedaż udziałów w nieruchomości często przypomina bieg z przeszkodami – wymagające negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami, skomplikowane formalności prawne, a na koniec niepewność, czy znajdziesz odpowiedniego kupca. Co, jeśli istnieje sposób na szybkie, bezstresowe i korzystne zakończenie tej historii?
Biura skupu nieruchomości oferują gotowe rozwiązania dla właścicieli udziałów, którzy chcą sprzedać je szybko i bez niepotrzebnych komplikacji. Dlaczego warto rozważyć taką opcję?
Sprawdź, jakie korzyści niesie ze sobą współpraca z profesjonalnymi firmami zajmującymi się skupem nieruchomości.
Przeczytaj nasz artykuł
„Skup nieruchomości – czy się opłaca?” i dowiedz się więcej!
Szybka transakcja i gotówka od ręki
Jednym z największych atutów współpracy z naszym biurem skupu nieruchomości jest tempo transakcji. Sprzedaż udziału na wolnym rynku może trwać miesiącami, a my oferujemy finalizację umowy w ciągu kilku dni.
Po podpisaniu umowy wypłacimy Ci pełną kwoty niemal natychmiast, dzięki czemu szybko uzyskasz gotówkę bez długotrwałych negocjacji.
Nie musisz szukać kupca
Profesjonalna obsługa prawna i szybkie formalności
Proces sprzedaży udziałów w nieruchomości jest skomplikowany prawnie. Biura skupu oferują nie tylko uproszczoną procedurę, ale także merytoryczne wsparcie na każdym etapie transakcji.
Często zdarza się, że nieruchomość jest w złym stanie technicznym, ma różne obciążenia np. hipoteczne lub toczy się spór prawny między współwłaścicielami. Nasze biuro skupu nieruchomości specjalizuje się w tego typu transakcjach i jest gotowe przejąć nieruchomość bez względu na jej stan prawny lub fizyczny.
Transparentność i bezpieczeństwo
Chcesz wiedzieć więcej? Zapraszamy do kontaktu!
