Jakie są opłaty i koszty egzekucyjne przy sprzedaży nieruchomości z komornikiem?

Koszty egzekucyjne jako element toczącego się postępowania w przypadku, gdy mamy trudności w uiszczaniu zobowiązań finansowych względem np. banku, u którego zaciągnięto kredyt hipoteczny lub spółdzielni mieszkaniowej przy problemach ze spłatą czynszu, można przypisać do dwóch kategorii – należności bezpośrednich i pośrednich.

Te pierwsze stanowią opłaty wynikające z działań operacyjnych komornika. I mają na celu oszacowanie skali zadłużenia zajętego mieszkania oraz możliwości pokrycia zobowiązania. Podczas gdy koszty egzekucyjne pośrednie odnoszą się do sposobu, w jaki nieruchomości komornicze są procedowane.Tj. tak, aby bezzwłocznie uregulować zaległości, na które oczekuje wierzyciel. To oznacza, iż proces spieniężenia posiadłości wiąże się z niekorzystnym dla nas, znacznym obniżeniem jej wartości. Co ma miejsce już na etapie określania przez rzeczoznawcę majątkowego tzw. operatu szacunkowego (wyceny), po to, aby była możliwa szybsza licytacja mieszkania.

Koszty egzekucyjne – ile i za co płacimy przy sprzedaży nieruchomości z zajęciem komorniczym?

Jakkolwiek wszelkie czynności podejmowane przez komornika odbywają się na wniosek wierzyciela, tak większość opłat związanych z postępowaniem spada na nas. O ile nie nastąpi jeden z pomyślnych, a opisanych poniżej scenariuszy. Na omawiane tutaj koszty egzekucyjne przypada:

• podstawowa opłata za działania wykonawcze komornika, stanowiąca 10% sumy, za jaką uda się sprzedać posiadłość. Oznacza to, iż o ile licytacja mieszkania przebiegła pomyślnie, a uzyskana kwota końcowa stanowiła np. 150 000 zł, to koszty egzekucyjne będą wynosić 15 000 zł.
  Od tego postanowienia istnieją również dwa wyjątki:
  • 3% (acz nie mniej niż 150 zł) – wtedy, gdy uda się nam pokryć całość lub część zobowiązania w ciągu 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia o prowadzonej egzekucji;
  • 5% – w sytuacji, gdy wierzyciel umorzy postępowanie w okresie miesiąca od jego wszczęcia. W danym ujęciu to wówczas on poniesie ten wydatek. Jednakże, jeżeli to my wyjdziemy z chęcią porozumienia się w tej sprawie z pozytywnym skutkiem, koszty egzekucyjne będą wciąż naszym zobowiązaniem;
  • drugi z optymistycznych wariantów zakłada, iż wierzyciel może sam uiścić należność 10% od wartości długu. O ile jego roszczenia okażą się bezzasadne, a wszczęta egzekucja stanie się bezpodstawna.

Inne koszty egzekucyjne

Oprócz ww. należności, przepisy regulujące ich występowanie zakładają, iż można obciążyć nieruchomości komornicze i nas jako ich właścicieli za szereg innych czynności ustanowioną z góry opłatą. W grę wchodzą m.in. takie koszty egzekucyjne jak:

• 60 zł – za doręczenie przez komornika pisma sądowego w toczącej się sprawie;
• 100 zł – w ramach poszukiwania składowych majątku;
• 400 zł – za sporządzenie protokołu faktycznego określającego okoliczności pozwalające wykonać postępowanie;
• 1000 zł – od przyjęcia wniosku o przeprowadzenie licytacji;
• 1000 zł – w przypadku utrudniania realizacji czynności komorniczych, np. poprzez blokowanie dostępu do mieszkania;
• 1500 zł – wobec wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości.

Oczywiście koszty egzekucyjne, jakie przewiduje ustawa, nie kończą się na tej liście. Niemniej należy mieć na względzie, iż nie wszystkie i zawsze muszą obejmować naszą indywidualną sytuację. Stąd w razie potrzeby całościowy ich wykaz znajdziemy także na stronie rządowej z odpowiednimi regulacjami.

Licytacja mieszkania, czyli koszty egzekucyjne pośrednie

Aby licytacja mieszkania była możliwa, niezbędne jest oszacowanie wartości posiadłości. Dokonuje tego ww. rzeczoznawca po przeprowadzeniu oględzin, wydając następnie decyzję w postaci tzw. operatu, który musi zostać dostarczony obu stronom postępowania. W dwa tygodnie po jego uprawomocnieniu nieruchomości komornicze są wystawiane na licytację, przeprowadzaną w dwóch osobnych turach i odcinkach czasu:

• pierwsza licytacja mieszkania rozpoczyna się z kwotą wywołania wynoszącą 3/4 sumy szacunkowej (wyceny posiadłości) wskazanej w operacie. Jest to standardowa praktyka regulowana prawnie. Nie jest wszakże dla nas korzystna, jako że dewaluuje wartość nieruchomości, de facto stanowiąc kolejny koszt z tytułu egzekucji;
• druga licytacja mieszkania z kolei jeszcze go dodatkowo powiększa. Gdyż, jakkolwiek pierwsza nie wyłoni nabywcy, cena wywoławcza w kolejnej zostaje ustalona na poziomie 2/3 kwoty oszacowania.

Oznacza to istotnie, iż w najgorszym scenariuszu nasza nieruchomość może zostać sprzedana za niemal połowę ceny rynkowej. A stąd i w skrajnych wypadkach – nie pokryć całości zadłużenia. Nie jest to więc najlepsze wyjście. Acz ponieważ przepisy nie zabraniają podjęcia stosownych kroków (do jednego dnia przed licytacją), możemy spieniężyć posiadłość na lepszych warunkach samodzielnie.

Jak nieruchomości komornicze są widziane na rynku?

Jako że nie jest to pierwszy wybór osób szukających typowo komercyjnej opcji, nieruchomości komornicze łączy się z szeregiem niedogodności. Te dotykają w głównej mierze kwestii bezpieczeństwa takiego zakupu. W szczególności w odniesieniu do:

• złożonej sytuacji prawnej mieszkania;
• możliwych obciążeń, z którymi nieruchomość jest oddawana;
• stanu technicznego;
• niemożności lub trudności w wykupieniu posiadłości w oparciu o kredyt.

Nieruchomości komornicze można nabyć ze wsparciem instytucji bankowej. Jednak z uwagi na ryzykowny charakter transakcji, przy obecnej sytuacji gospodarczej podmioty te wymagają od osoby chcącej dokonać takiego zakupu dodatkowego zabezpieczenia na już posiadanym lokalu. Jednostka zainteresowana musi więc takowym dysponować, a ten nie powinien z kolei być obciążony hipoteką.

Wszystkie te aspekty odznaczają, iż komercyjny rynek nieruchomości może nie okazać się najfortunniejszym miejscem w celu sprzedaży posiadłości z zajęciem komorniczym. Jak więc zbyć problematyczny obiekt, chcąc uniknąć licytacji mieszkania, nie mając innego wyjścia?

Jak sprzedać nieruchomość z komornikiem?

Faktycznym skupem trudnych mieszkań lub o skomplikowanej sytuacji formalnej zajmują się wyspecjalizowane firmy. Dla nich zawiłość statusu prawnego nieruchomości nie stanowi bariery. Albowiem tej nie będzie mogła przekroczyć przeciętna osoba, a przeważnie rodzina, z racji stanu rzeczy szukająca lokum o znikomej historii użytkowania lub przynajmniej bez ewidentnych komplikacji.

Z tego też względu, abyś mógł uwolnić się od wyczerpującej, stresogennej i przykrej sytuacji, jaką jest zajęcie komornicze oraz związane z tym i wciąż rosnące koszty egzekucyjne, możesz zwrócić się bezpośrednio do naszej firmy.

Z uwagi na wysokospecjalistyczny dział prawny, skoncentrowany na nieruchomościach o niestandardowym statusie skupujemy praktycznie wszystkie typy lokali bez względu na charakter trudności.

Pomagamy również Tobie uregulować wszelkie wymagane sprawy formalne bezpłatnie, nie pobierając żadnej prowizji z tytułu obsługi sprzedaży lokalu.

Jeśli potrzebujesz natychmiastowego wpływu gotówki, aby uniknąć dramatycznej utraty wartości mieszkania w drodze licytacji, skontaktuj się z nami poprzez formularz. Nasz rzeczoznawca wyceni Twoje mieszkanie w ciągu doby, a Ty uzyskasz środki w 72 godziny.

Jeżeli masz więcej pytań na temat „Jakie są koszty egzekucyjne przy sprzedaży nieruchomości?” zostaw komentarz.