Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą?

Rynek wynajmu w Polsce wciąż jeszcze raczkuje w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Wynika to m.in. z tego, że jesteśmy narodem, który jest bardzo przywiązany do swoich nieruchomości. Dla Polaków posiadanie własnego lokalu daje poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Dla wielu ludzi mieszkanie stanowi też najważniejszy składnik majątku i obawiamy się je wynająć obcym osobom. Również przepisy prawa nie są sprzyjające, ponieważ chronią nieuczciwych najemców często kosztem właścicieli mieszkań. Dlatego przed wynajmem mieszkania koniecznie musisz się dowiedzieć jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą.

Są jednak sposoby na to, żeby zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą i zarabiać na wynajmie.

Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą – najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest to szczególny rodzaj najmu, który został usankcjonowany ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Celem ustawy było zagwarantowanie właścicielom mieszkań skuteczniejszej ochrony przed nieuczciwymi najemcami. Choć najem okazjonalny funkcjonuje w polskim porządku prawnym od kilkunastu lat, to Polacy rzadko korzystają z tego rozwiązania.

Stroną umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Ten rodzaj umowy można podpisać tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.  Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. W praktyce jednak okazuje się, że jest stosowany bardzo rzadko. Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali o przeznaczeniu mieszkaniowym. Skorzystać z niego mogą osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko i wyłącznie na czas określony nieprzekraczający 10 lat.

Najem okazjonalny – jak wyglądają formalności?

Najemca, który chce podpisać umowę najmu okazjonalnego, musi wskazać lokal, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Najemca musi jednocześnie dostarczyć oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, że przyjmie najemcę pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność. W oświadczeniu powinny znaleźć się dane właściciela i adres mieszkania. 

Następnie obydwie strony podpisują umowę najmu okazjonalnego, a najemca wraz z podpisaną umową i oświadczeniem udaje się do notariusza. W kancelarii notarialnej składa również własne oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania w wyznaczonym terminie. Właściciel natomiast jest zobowiązany do zgłoszenia faktu zawarcia umowy okazjonalnego najmu do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia.

Jeżeli strony nie dopełnią wszystkich formalności, to umowa przybierze formę zwykłej umowy najmu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu, gdy:

• Lokator korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z umową, doprowadził do powstania szkód i kontynuuje niewłaściwe działania po otrzymaniu pisemnego upomnienia od wynajmującego.  
• Najemca przez trzy okresy rozliczeniowe nie uregulował czynszu i innych opłat. Nie zareagował na pisemne oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i konieczności uregulowania zaległości w ciągu miesiąca.
• Lokator wynajął lub podnajął mieszkanie, lub jego część bez wiedzy i zgody właściciela.
• Lokator stracił możliwość przeprowadzenia się do wskazanego w oświadczeniu mieszkania zastępczego i nie wskazał kolejnego.

Jeżeli zaistnieje choć jedna z wyżej wymienionych sytuacji, to wynajmujący ma prawo zwrócić się do najemcy z żądaniem opuszczenia mieszkania w terminie 7 dni. Może się jednak zdarzyć, że mimo wypowiedzenia umowy najmu, lokator nie opuści lokalu. Wtedy właściciel nieruchomości składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku należy załączyć żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia pisma do najemcy, dokument potwierdzający tytuł prawny wynajmującego do nieruchomości oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeżeli wszystkie formalności zostaną dopełnione, to nie musisz już zakładać sprawy o eksmisję lokatora.

Umowa najmu okazjonalnego pozwala na szybsze pozbycie się nieuczciwego lokatora. W przypadku zwykłej umowy najmu sprawy ciągną się latami i generują duże koszty finansowe. Nawet jeśli otrzymamy wyrok sądowy, to musimy pamiętać o okresie ochronnym od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. W tym czasie nie można eksmitować m.in. kobiet w ciąży i małoletnich, jeżeli nie wskazano lokalu socjalnego. Przy najmie okazjonalnym okres ochronny nie obowiązuje.

Jak jeszcze chronić się przed nieuczciwym najemcą?

Dobrym sposobem na uniknięcie problemów jest właściwe dobieranie najemców. Lokatora należy dokładnie sprawdzić i ocenić jego zdolność do wywiązywania się ze zobowiązań. Warto dopytać o sytuację finansową i zawodową przyszłego lokatora. Dowiedz się, gdzie pracuje i ile zarabia czy ma rodzinę i dzieci oraz gdzie mieszkał uprzednio. Dzięki temu masz szansę dopytać o lokatora poprzedniego wynajmującego.

Kolejny sposób to krótkie okresy najmu. Podpisywanie umowy na czas nieokreślony może znacznie utrudnić odzyskanie mieszkania. Kiedy podpisujemy umowę na 3 lub 4 miesiące z możliwością przedłużenia na kolejny okres, to wtedy mamy szansę na to, że lokator szybciej wyprowadzi się z naszego mieszkania. W ten sposób ograniczamy tez możliwość narastania zaległości.

Warunkiem zawarcie umowy najmu powinno być wpłacenie kaucji, która może w przyszłości pokryć ewentualne zaległości. Wysokość kaucji nie może być wyższa niż dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Powinna również podlegać zwrotowi po potrąceniu należności w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez wynajmującego. Kaucja to solidne zabezpieczenie dla wynajmującego, gdy lokator zaczyna zalegać z opłatami.

Wpłata kaucji powinna iść w parze z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Dokument ten będzie podstawą do ewentualnego potrącenia kaucji, gdy lokator dokona zniszczeń w mieszkaniu.

Mimo niesprzyjających przepisów prawa istnieje kilka możliwości, które pozwolą Ci zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą.

Jeżeli szukasz więcej porad, to zapraszamy na nasz blog. Dowiedz się, jak możesz sprzedać mieszkanie z lokatorem.